У дома > Предателство > В рамката се прилага линейна възвръщаемост на капитала. Оценка на недвижими имоти: Ринг метод


В рамката се прилага линейна възвръщаемост на капитала. Оценка на недвижими имоти: Ринг метод




Техниката Ring често се използва в процеса на оценка на недвижими имоти, но каква е нейната същност? Какви са предимствата? Какъв е процентът на рекапитализация?

Нека разгледаме тези и други въпроси по-подробно.

Същност на метода

Същността на метода Ring е първоначално да се предвиди размерът на печалбата и финансовите разходи в процеса на използване на имуществото за определен период от време и след това да се определи получената печалба.

Важно е да запомните, че този метод включва възстановяване на главницата всяка година на равни части.

Когато използвате тази техника, линейната капитализация напълно съответства на намаляващите потоци от доходи, така че не може да се използва с потоци от доходи с еднакъв размер.

Трябва да се има предвид, че в процеса на определяне на нормата на възвръщаемост се използват нормата на възстановяване и лихвеният процент.

В сравнение с други методи

Първоначално си струва да разберете, че в процеса на оценка на имота са особено популярни няколко метода: пръстен или (DDP).

И двата метода се основават на принципа, че цената на имота се основава на възможната печалба от него в близко бъдеще. С прости думи: и двата метода включват преобразуване на възможни бъдещи приходи от недвижими имоти (сгради и други конструкции) в тяхната себестойност. Освен това ключовият нюанс е нивото на риск, което се взема предвид.

Основната разлика между метода Ring и другите методи е, че се използват различни методи за трансформиране на входящия доход. В методологията на Ринг се формира изключително себестойността на един недвижим имот като се вземат предвид доходите за определен период от време.

Например, при метода на дисконтирания паричен поток, изчислението се извършва въз основа на показатели за последните няколко години, както и като се вземат предвид доходите от евентуална бъдеща продажба на оценявания имот в края на отчетния период. .

Предимства

Методът Ring включва предимства и някои недостатъци.

Ползите включват:

  • удобство и простота при извършване на необходимите изчисления. Техниката е отлична за недвижими имоти, чиито собственици са за дълъг период от време;
  • с негова помощ можете изчисляване на текущите пазарни условия с висока точност.Днес при сключване на сделки с недвижими имоти често се анализира цена и качество.

Недостатъците на метода включват:

  • трябва да има поне основни умения, ако няма достатъчно информация за транзакциите(в този случай ще бъде трудно да се изчисли);
  • ако се намира имотът, който се оценява на етапа на строителство ще бъде проблематично да се оцени, тъй като все още няма приходи от използването му.

Формула, процент на рекапитализация

Методът Ring означава възвръщаемост на инвестиционния капитал всяка година на равни части. Особеност на този метод е определянето на нормата на възвръщаемост по отношение на първоначалната цена.

Формула за изчисление:

Rr = Cdk + (1/P),

  • Cdk– норма на възвръщаемост на капитала;
  • П– оставащия период на икономически живот на оценявания имот.

Възвръщаемост на капитала

Би било препоръчително да се използва методът Ring в случаите, когато се очаква възможно възстановяване на главницата на капитала на равни части. В този случай годишната норма на възвръщаемост на инвестицията се определя от опцията разделяне на общата цена на даден актив на оставащия му полезен живот.

Дефиницията за „полезен живот“ се отнася до обратния показател на експлоатационния живот на даден актив. От своя страна „процентът на активите“ е годишният процент от първоначалната инвестиция, която е била поставена в нелихвоносен заместващ фонд.

Нека да разгледаме реален пример.

Според инвестиционните условия:

  • срокът е 5 години;
  • рентабилност на инвестицията - ставката е 12%;
  • сумата на инвестицията е 10 хиляди долара.

И така, според методологията на Ring, линейната норма на възвръщаемост всяка година ще бъде около 20%, тъй като за период от 5 години целият актив ще бъде отписан (100/5 години = 20).

В тази ситуация коефициентът на капитализация ще бъде около 32% (12% + 20% = 32%).

Що се отнася до въпроса за компенсацията на основната част от инвестицията при задължително отчитане на рентабилността на инвестицията, отговорът е в таблицата:

Както можете да видите, възвръщаемостта на инвестицията се извършва на равни дялове през целия период на експлоатация на имота.

Метод за оценка на недвижими имоти

Методът на Ринг за оценка на недвижими имоти не взема предвид прогнозите на инвеститора и прогнозните пазарни очакванияотносно:

  • период на собственост върху недвижими имоти;
  • прогнозна динамика на доходността;
  • възможни промени в цената на имота.

Методологията на Ring дава възможност да се изчисли общият коефициент на капитализация въз основа на себестойността на продажбите на подобен или подобен имот.

Този метод се основава на проучване на пазарна информация за цената на оценявания имот и нетната печалба, която може да бъде получена по време на неговата експлоатация.

Честно казано, методът Ring включва сравняване на оценявания имот с подобни имоти. В този случай основата се счита за убеждението, че подобно имущество има една и съща степен на капитализация.

Основната цел на оценителя при използването на тази техника е рационален избор на подобни недвижими имоти.

Важно е да запомните, че най-добрият вариант би бил да се вземе предвид имотът, който е оценен и продаден през подобни периоди от време, тъй като само в този случай няма нужда да коригирате информацията в отчета.

Необходимо е да се разбере, че колкото по-добре се оценява имотът, толкова по-нисък ще бъде процентът на капитализация.

Методът на Ринг е популярен, когато е необходимо да се оценят правата на собственост или когато се определя цената на отделни физически компоненти на недвижим имот (например).

Този метод за оценка се счита за най-добрият вариант, когато има спешна нужда да се определи лихвеният процент за капитализация. Освен това, ако е налична цялата необходима информация, тя се прилага без съмнение.

Когато човек инвестира собствените си пари в обект, генериращ доход, той очаква не само да получи печалба от инвестирания капитал, но и да получи пълното му обезщетение. Това може да стане чрез препродажба или чрез получаване на такива печалби, които не само ще донесат лихва, но и постепенно ще върнат инвестицията.

Въвеждаща информация

Когато инвеститор инвестира собствен капитал в определен имот, той очаква да получи възвръщаемост и печалба. Има три популярни начина за изчисляване на очакваните времеви стойности:

  1. Метод на линейната възвръщаемост на капитала. Кръстен на пръстена.
  2. Метод за връщане на капитала с помощта на нормата на възвръщаемост на инвестицията и заместващия фонд. Кръстен на Inwood.
  3. Метод за връщане на капитала при безрисков лихвен процент и фонд за възстановяване. Кръстен на Hoskold.

Нека опишем само с няколко думи какво представлява всеки от тях:

  1. Методът на Ринг. Той включва разработването на сценарий съгласно следната процедура: възстановяването на главницата на инвестирания капитал се извършва на равни части. В този случай сумите за плащане няма да се различават. Този метод предполага, че ще има годишен спад в стойността на паричния поток, който се използва за изплащане на дълга. Следователно не може да се използва в случаите, когато доходите са неравномерни.
  2. Метод на Inwood. Нормата на възвръщаемост на инвестицията е равна на коефициента на заместващ фонд, който се изчислява при същия процент, както в случая на възвръщаемост на инвестицията. Използването на този подход е препоръчително, ако има пълна възвръщаемост на инвестициите и получаване на съответните печалби от тях.
  3. Методът на Hoskold. Използва се в случаите, когато има вероятност част от инвестирания капитал да бъде загубен по време на сделката. Текущият доход в този случай се разглежда както като компенсация, така и като печалба, получена от инвестицията. Например, това е от значение при разрушаването на жилищна сграда, която е отдадена под наем. Следователно възвръщаемостта на инвестициите по метода на Hoskold трябва да се основава не само на връщане на инвестирания капитал, но и на печалба от извършените манипулации.

Сега нека ги разгледаме по-подробно.

Метод на пръстена

Сега нека разгледаме повече математическите аспекти. За да получите годишната възвръщаемост на капитала, вие разделяте 100% от стойността на актива на оставащия му полезен живот. С други думи, имаме нужда от стойност, обратна на експлоатационния живот на актива. Нормата на възвръщаемост е годишният дял от първоначалния капитал, който се поставя в безлихвения фонд за възстановяване.

Нека да разгледаме малък пример за инвестиране. Да кажем, че има инвестиция за пет години. Възвръщаемостта е 18% годишно. В този случай годишната линейна норма на възвръщаемост на капитала ще бъде 20%. Това се постига чрез прости манипулации: 100%/5=20%. Коефициентът на капитализация в този случай ще бъде 38%. За тези, които не разбират откъде идва това число: 18% + 20% = 38%.

Метод на Inwood

Този подход се използва в случаите, когато се вземе решение за реинвестиране на върнатия капитал при нормата на възвръщаемост на инвестицията. Друго име за тази опция е анюитетен метод. Ето един малък пример: периодът на инвестиция е пет години. Възвръщаемостта на инвестицията е 12%. Коефициентът на фонда за възстановяване (от реинвестирането му) е 0,1574097%. Така коефициентът ще бъде равен на 0,2774097%.

Метод на Hoskold

Формулата за този подход се използва, когато процентът на първоначалната инвестиция не е висок. И повторната инвестиция в него изглежда много малко вероятна. Следователно се приема, че безрисковият лихвен процент се използва като отправна точка в математическото изчисление.

За да разберем, нека разгледаме малък пример. Има инвестиционен проект, който предлага доход от 12% годишно върху инвестициите за период от пет години. Поради възвръщаемостта на средствата, определени суми могат да бъдат реинвестирани без риск при лихва от 6%. Нормата на възвръщаемост на капитала с този компенсационен фактор е 0,1773964. Коефициентът в този случай ще бъде равен на 0,2973964.

Как изглежда формулата? Методът на Hoskold включва използването на малко по-сложен израз. Като цяло изглежда така: R кап. = R доход Шапка с козирка. + Δ · R норма. връщане

Δ представлява най-голям интерес при извършване на изчисления. В крайна сметка зависи от този символ дали това значение е полезно или не. Така Δ ще бъде равно на нула, ако стойността на оценявания обект не се промени. Положителна стойност може да се постигне само ако цената му бъде намалена. Той показва фракцията, с която ще се случи падането. Задава се отрицателна стойност, ако цената на обекта се планира да се увеличи. Той също така показва процента, с който приблизително ще настъпи растежът. Процентът на възвращаемост по метода на Хосколд трябва да се вземе предвид адекватно, в противен случай ще се получат ненадеждни данни, което ще доведе до финансови загуби.

Относно коефициентите

Факт е, че въпросните методи не съществуват сами по себе си във вакуум. Степента на капитализация и възвръщаемостта на инвестициите играят голяма роля при тяхното използване. Първият се използва при оценка на риска и показване на инвестирани и получени средства. Колкото по-голям е, толкова по-изгодна се предлага сделката. Вярно е, че трябва да внимавате. Колкото по-високи печалби са обещани, толкова по-вероятно е свързаните рискове да преминат от статута на нещо ефимерно към съвсем реално нещо.

Друго нещо, което си струва да се спомене, е коефициентът на възвръщаемост на инвестицията. Използва се, за да покаже, като процент, доходността или нерентабилността на определена инвестиция. Формулата му изглежда така: (приходи - загуби) / сума на инвестицията * 100%.

Какви трудности могат да възникнат?

Въпреки цялата привидна външна простота, може да има определени хълцания. Например продажните цени са непрозрачна информация. Следователно може да има разлики между номиналните стойности и действителните резултати. Най-добре е да се прилагат математически модели при стабилни пазарни условия. Интересното е, че са предвидени отклонения при движение в двете посоки. Например, когато пазарът расте, съотношението на капитализация ще намалява. Разбира се, не може да се каже, че подобряването на параметрите е лошо отклонение. Но това води до факта, че използваният математически модел трябва да бъде коригиран.

Отделно си струва да се спомене използването на заемни средства. В крайна сметка, уви, не винаги е възможно да управлявате само със собствените си финанси. В този случай е необходимо да се използва концепцията за нетен оперативен доход за един период от време и цената на връщане не се изчислява. Ако са използвани заемни средства, по-добре е да се обърне внимание на метода на свързаните инвестиции.

Специфики, които трябва да имате предвид

Сега нека поговорим повече за приложните аспекти. Винаги е необходимо да се разглеждат основните въпроси. Ако отговорът не ви харесва, това е причина да помислите за целесъобразността на предприетите действия.

Например, ще могат ли паричните потоци на един инвестиционен проект да компенсират направените инвестиции и да донесат печалба? Нека разгледаме един много прост вариант. Мъж взема пари в банката и отваря депозит. След края на договора можете да получите както главницата, така и дължимата лихва. Разбира се, ако банката не фалира. Но в този случай можете да разчитате на спестяване на главницата, ако тя не надвишава максимума, установен от закона. Следователно трябва да се притеснявате само за надеждността на банковата институция и предлагания лихвен процент. Но ако паричните потоци на инвестиционен проект са насочени към закупуване на недвижими имоти, тогава трябва да се внимава, за да се гарантира, че инвестициите са компенсирани. Тоест получаването на депозит от 10% очевидно не е достатъчно за този бизнес, ако проектът е планиран да работи десет години. Десет процента печалба е възможна само ако възвръщаемостта на инвестицията е 20%. Ако е по-малко, периодът на изплащане ще се увеличи. И това ще направи проекта по-малко привлекателен. Както е, двадесет процента са достатъчни, за да използвате половината, за да си възвърнете инвестицията, а останалите 10% считайте за ваш заслужен доход.

Заключение

Ето методите на Hoskold, Ring и Inwood. И заедно с тях се оценява как се изчислява възстановяването на инвестиционния капитал. Математическите изчисления ще ви позволят да разберете колко време трябва да изчакате, преди да възстановите капитала си и да реализирате печалба, и какъв ще бъде нейният окончателен размер. Въпреки че трябва да се има предвид, че при решаването на реални проблеми всичко ще бъде малко по-сложно, отколкото е обсъдено в статията. Математическата формула може да бъде модифицирана, за да вземе предвид определени точки, за да се сведе до минимум вероятността от финансови загуби.

Възвръщаемост на капитала във възпроизводствения фонд по нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод на Инууд). Този метод предвижда, че компенсационният фонд се формира при лихвен процент, равен на нормата на възвръщаемост на инвестицията. Този метод се използва за постоянен анюитетен доход. Илюстрация на този метод е самоамортизиращ се заем, при който процентът на капитализация за заема е сумата от лихвата, която в този случай е нормата на възвръщаемост на сумата на заема, и коефициента на фонда за възстановяване на инвестициите, който се определя по формулата:

, (4. 19)

където i е нормата на възвръщаемост на инвестицията;

n е срокът на изплащане на инвестицията;

Фонд за възстановяване на инвестициите;

Коефициент на погасяване на дълга или амортизационна вноска

парична единица.

Ще разгледаме този метод в следния пример.

Пример. Имот на стойност 50 хиляди UAH е обявен за продажба. Инвеститорът планира да получи възвръщаемост на инвестирания капитал от 6% годишно, като се приеме, че годишният паричен поток ще бъде приблизително 14 хиляди UAH. В същото време инвеститорът планира да възвърне инвестицията си в рамките на 4 години.

Необходимо е да се определи коефициентът на капитализация, както и възможността за възстановяване на инвестицията в рамките на определен период.

Параметри на дизайна:

D = 50 хиляди игри.; n = 4; i = 6%.

Коефициент на компенсационен фонд и / ((1 + i) n - 1) = 0,06 / (1,06 4 1) = 0,2286.

Нека определим коефициента на капитализация:

K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886 или K = i (1 + i) n / ((1 + i) n - 1) = 0,06 x 1,06 4 / (1,06 4 1) = 0,2886.

Първата годишна вноска, която се предоставя за възстановяване на инвестициите, е:

R, = D x и / ((1 + i) n - 1) = 50 x 0,2286 = 11,4296 хиляди UAH. Годишното срочно плащане, което осигурява възвръщаемост на инвестицията и лихва върху инвестирания капитал, ще бъде:

Y = 50 x 0,2886 = 14,4296 хиляди игри.

Проверка на коректността на определено съотношение на капитализация и възможността за възстановяване на инвестициите в рамките на определен период:

Y / K = D ◊ 14.4296 / 0.2886 = 49.9986 (~ 50 хиляди UAH)

Изчисляване на възстановяването на инвестицията (хиляда UAH) Нека го представим в таблицата. 4.5.

Таблица 4.5.

(хиляда UAH)

на годината д I = D k ži ДА СЕ Y
1-во 50,0 3 3,0 11,4296 14,4296
2-ро 8,5704 2,3143 12,1153 14,4296
3-то 26,4551 1,5873 12,8423 14,4296
4-ти 13,6128 0,8168 13,6128 14,4296
Заедно - 7,7184 50,0 57,7184

Този пример е илюстрация на използването на изчислението на възвръщаемостта на капитала въз основа на заместващия фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията. В този пример нормата на възвръщаемост на инвестицията е компонент на коефициента на капитализация. Той е равен на фактора на заместващия фонд, определен при същия лихвен процент като възвръщаемостта на инвестицията (0,06 / (1,06 4 - 1) = 0,2286). Друг компонент на процента на капитализация е лихвеният процент върху инвестицията. Използването на тази техника гарантира пълно възстановяване на инвестицията и получаване на съответния доход.

Метод на Hoskold

Възвръщаемост на капитала на базата на компенсационния фонд и безрисковия лихвен процент (метод на Hoskold).

В някои случаи инвестициите са толкова печеливши, че възможността за реинвестирането им при същия лихвен процент като първоначалната инвестиция е малко вероятна. Следователно е възможно реинвестираните средства да получат доход при най-ниската „безрискова“ лихва. Този „безрисков“ подход към инвестиционните дейности на масите се нарича методът на Хосколд.

Например, инвестиционна компания е инвестирала капитал в проект, който генерира печалба от 18% годишно и е предназначен за 4 години, което е значително по-високо от средната доходност в тази област. Сумите, получени от възвръщаемост на инвестицията, могат безопасно да се реинвестират само при процент от 8%, а очакваният доход за първата година ще бъде 1 500 000. UAH.

Тъй като коефициентът на 4-годишния фонд за възстановяване при процент от 8% е 0,08 / (1,08 4 - 1) = 0,222, общият коефициент на капитализация ще бъде 0,18 + 0,222 = 0,402.

За да определите стойността на 4-годишен поток от приходи, разделете приходите от първата година на коефициента на капитализация. За първата година доходът е 1 500 000. UAH Така цената на целия поток ще бъде равна на: 1,5 / 0,402 = 3 730 000. UAH.

В годишния доход възвръщаемостта на инвестирания капитал (доход от лихви) ще бъде 3,73 x 0,18 = 0671400. UAH, а възвръщаемостта на инвестирания капитал ще бъде 3,73 * 0,222 = 0828060. UAH. Нека проверим това изчисление: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 1500000. UAH).

В случаите, когато част от инвестирания капитал може да бъде загубен по време на сделката (например амортизация на наета жилищна сграда), текущият доход трябва да се разглежда както като заместител на инвестицията, така и като възвръщаемост на инвестицията. В такива случаи коефициентът на капитализация трябва да се изчисли по такъв начин, че при оценката на стойността на активите да се гарантира както пълното възстановяване на инвестирания капитал, така и получаването на доход от него. За да се постигне това, коефициентът на капитализация трябва да се увеличи.

Пример. Собственикът на къща, чиято първоначална цена е 50 хиляди UAH, я отдава под наем за 10 години. След края на лизинговия период къщата губи първоначалната си стойност с 20%. Нека определим: размера на годишното наемно плащане, което се прави в края на всяка година, което би осигурило компенсация за част от загубения капитал, и възвръщаемостта на инвестирания капитал в размер на 10% годишна норма на капитализация.

Размерът на загубения капитал е 50x0,2 = 10 хиляди UAH.

Коефициент на компенсационен фонд: u / [(1 + i) n -1] = 0,1 / [(1 + 0,1) 10 - 1] = 0,0627454.

Възстановяването на загубен капитал за 1 година е:

0,0627454x10 000 = 627,454 UAH.

Годишният наем трябва да бъде:

50 000x0,1 + 627,454 = 5627,454 UAH.

Сумата, получена от лизингодателя за целия срок на лизинга (анюитетна сума), ще бъде:

5627.454x / 0.1 = 5627.45x15.937425 = 89687.06 UAH.

Нека да определим коефициента на капитализация.

Възстановяването на капитал (инвестиции), като се вземе предвид тяхната загуба от 20% по метода на анюитета, ще бъде: 0,2x0,1 / (1,1 - 1) = 0,2x0,062745394 = 0,01254908.

Възвръщаемост (лихвен процент върху инвестирания капитал) - 10% (0,1). Коефициентът на капитализация е: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Първоначалната (текуща) стойност на инвестицията е 5627.454 / 0.11254908 = 50000.

При прогнозиране на растежа на стойността на активите всички текущи приходи и част от постъпленията, получени от препродажба на активи, могат да се считат за приходи от инвестиции. Останалата част от приходите от препродажба на активи се осигуряват от! възвращаемост на инвестирания капитал. Коефициентът на капитализация в такива случаи може да се определи като разликата между дисконтовия процент и годишния процент на капиталовата печалба.

Пример. Имотът се отдава за срок от 10 години при лихва от 12% годишно. Текущият доход остава постоянен и възлиза на 9,6 хил. UAH. Предполага се, че преди края на договора за наем стойността на парцела ще се увеличи с 25%.

Да определим коефициента на капитализация и текущата стойност на сайта.

Изисквана норма на възвращаемост: 0,12.

Увеличение на разходите: 0,25x (0,12 / ) = 0,25 * 0,056984164 = 0,01424604.

Коефициент на капитализация: 0.12x0.014246041 = 0.105753959.

Текуща цена на парцела: 9,6: 0,105753959 = 90,777 хиляди UAH.

Цена по време на препродажба: 90.777x1.25 = 113.47 хиляди UAH.

След като разгледахме методите за изчисляване на възстановяването на капитала, установихме, че периодичният получен доход може да бъде разделен на две части: възвръщаемост на капитала и възстановяване на капитала. Възвръщаемостта на капитала е лихвата, получена върху инвестирания капитал, т.е. крайната възвръщаемост. Възвръщаемостта на капитала се характеризира със скоростта на неговото заместване. Степента на възстановяване на капитала зависи от продължителността на инвестиционния проект, степента на текуща възвръщаемост, стабилността на периодичния доход и увеличението или намалението на стойността на капитала през периода на държане.

Група методи, обединени от общия термин: „Метод на директна капитализация“, в традиционната си версия се използва широко в докладите за оценка на недвижими имоти. Изключително рядко обаче Докладите посочват предположения и ограничения за приложимостта на използваните модели. И това е разбираемо. Ако посочите условията (предположенията), при които може да се приложи този метод, ще стане ясно, че много често по отношение на основните позиции реалната ситуация с търговските и жилищни имоти не отговаря на тези допускания. Проблемите на законното използване на тези методи се обсъждат в теоретичната литература за оценка на недвижими имоти (Грибовски, Озеров, Михайлец и др.). Специално трябва да се отбележи, че тези въпроси се разглеждат от най-общи позиции. Въпреки това, както показва анализът на докладите за оценка на недвижими имоти, теоретичните изследвания в тази област остават незабелязани от повечето практикуващи оценители. Затова ми се струва полезно да се върна към проблема от гледна точка на практикуващ оценител. Тази статия прави опит да стандартизира типичните ситуации, които често се срещат при оценяването на недвижими имоти в нестабилна икономика, характерна за този период в Русия, да формулира пакети от допускания, свързани с тези ситуации, и да разшири обхвата на практически ситуации, когато формулите на методът на директно капитализиране може да се използва правилно. Основно внимание се обръща на модели, които отчитат нарастващите цени на недвижимите имоти и повишаващите се наемни цени. Невъзможно е да не забележите факта, че през последните 5 години дори „остаряващите” имоти поскъпват с темпове, значително по-високи от инфлацията. За да бъде пълна картината на разглеждания проблем, тук частично се повтарят някои положения от тези произведения.

В съответствие с метода на пряка капитализация (вижте например) съотношението на капитализация (R)по отношение на проблема с оценката на недвижимите имоти има определен коефициент, който ви позволява да конвертирате нетния оперативен доход (Д), очаква се през следващата година, на текущата стойност (PV)свойство, използвайки формулата:
PV = D/R (1)
В този случай коефициентът на капитализация се състои от два елемента:

  • Норма на възвръщаемост на инвестицията
  • Процент на възвръщаемост на инвестициите (процент на възстановяване на капитала).

Нормата на възвръщаемост на инвестицията се определя от пазарната възвръщаемост на безрисковите и ликвидни инструменти и рисковата премия, свързана с несигурността на бъдещите приходи и недостатъчната ликвидност на оценявания имот. Степента на възстановяване на капитала се определя от размера на годишната капиталова загуба през очаквания период на използване на имота, естеството на промяната в размера на нетния доход и метода на реинвестиране на получения доход. Има три модела на възвръщаемост на капитала, описани в литературата:

  • Права линия (модел Ringa)
  • Според компенсационния фонд (модел на Hoskold)
  • Анюитет (модел Inwood)

В допълнение, моделът на Гордън е широко разпространен в практиката, също свързвайки годишния доход с пазарната стойност, която се използва главно за оценка на разходите за връщане. Моделът на Ring предполага, че потокът от доходи ще намалява всяка година. Подобно предположение в контекста на постоянно нарастващите наемни цени изглежда много съмнително. Следователно този модел практически не се използва. Методът на Hoskold също не е намерил широко приложение при оценката на недвижими имоти, тъй като се отнася до ситуация, при която парите, получени от наем, се трупат с години на депозит или в други безрискови и съответно нискодоходни инструменти, което не е типично за стратегията на ефективен собственик. Анализът на прегледаните от нас доклади и публикуваните в интернет ресурси показва, че най-широко се използва моделът Inwood, който очевидно в по-голяма степен отразява реалностите на съвременния пазар.

Първоначално споменатите модели и съответните формули бяха получени от общи съображения, които не са пряко свързани с метода на дисконтирания паричен поток. Но, както често се е случвало в историята на развитието на приложните области, правилните предположения впоследствие бяха строго потвърдени от гледна точка на общата теория. Същото се случи и в този случай. Оказа се, че е възможно да се получат формули за метода на пряка капитализация строго математически, въз основа на класическия метод за дисконтиране на паричните потоци, генерирани от оценявания актив. Това даде възможност не само да се установи по-правилно обхватът на тяхното приложение, но и да се разширят до широк клас реални ситуации. Специфичната техника за такива трансформации може да се намери в много публикации (вижте например). Моделите по-долу обхващат различни ситуации, включително ситуации, при които имотите не са загубили цялата си стойност и само част от първоначалната инвестиция трябва да бъде възстановена. Тези формули отчитат и очаквания ръст на наемните цени за прогнозния период и очакваното увеличение на цените на недвижимите имоти. Поради това те са подходящи за по-широк кръг от практически ситуации, с които се сблъсква оценителят в практическата си работа. Тъй като всички формули са получени въз основа на традиционния модел за дисконтиране на паричния поток за много общи типични ситуации, те са в пълно съответствие с резултатите от оценката, базирани на метода на дисконтирания паричен поток.
Разбира се, предложеният списък от типични ситуации не трябва да се счита за изчерпателен. Реалният живот винаги е по-богат и по-разнообразен от всякакви модели.

Типична ситуация 1. (Традиционен модел Inwood)

Традиционният модел на Inwood се отнася до ситуация, при която прогнозният период е целият оставащ живот на даден обект, който завършва с пълна загуба на стойност на оценявания обект. Нека формулираме основните допускания, при които този модел е валиден:

  • Очакван срок на експлоатация на съоръжението нгодини.
  • През целия период на експлоатация (прогнозен период) обектът носи фиксиран доход, равен д.
  • В края на експлоатационния си живот (прогнозния период) обектът напълно губи своята стойност, т.е. бъдеща стойност FVn = 0.

В съответствие с метода на дисконтиране текущата стойност при формулираните предположения се определя от следния израз
(2)
Лесно е да се покаже (вижте например), че изразът за текущата стойност може да бъде представен като:
,

Използване на функцията за сложна лихва K6(r,n), характеризиращ приноса към амортизацията на единицата, формулата за текущата стойност ще приеме формата:

Като се има предвид това

Където K3(r,n)- фактор на компенсационния фонд, равен на
(3)

получаваме традиционната формула за коефициента на капитализация:
(4)
която се дава във всички книги като основна формула на метода на капитализация с капиталова замяна по модела на Инвуд.

Фактор на обезщетителен фонд K3(r,n)характеризира сумите на плащанията, които, когато бъдат реинвестирани с доходност r, ще осигурят натрупване през периода нгодини на сума равна на единица. Този елемент във формула (4) отразява необходимостта от възстановяване на капитала, изразходван за придобиване и загубен през очаквания живот.

Тези формули в момента са доста широко използвани в оценката на недвижими имоти. Въпреки това, предвид предположенията, които са в основата му, трябва да се подхожда с по-голямо внимание при употребата му.

Наистина, наемните цени растат стабилно от дълго време и няма причина да се предполага, че този ръст ще спре напълно в очакваното бъдеще. Също така изглежда много съмнително да се предположи, че след изтичане на стандартния живот стойността на недвижимите имоти ще стане нула. Най-малкото, ако парцелът е собственост на собственика на имота, дори след пълното унищожаване на имота, собственикът остава собственик на някакъв капитал в размер на цената на парцела и част от строителните елементи. Следователно не винаги е възможно да се оправдаят формулираните по-горе предположения.

Такива ситуации обаче могат да възникнат при оценяване на специални недвижими имоти. Например доходите от експлоатацията на газопроводни системи, обслужващи населението, не растат (в реални цени, без инфлация), а цената на тези структури намалява с остаряването им и става нула в края на живота им. Подобна ситуация възниква и при оценка на недвижими имоти, свързани с електроснабдяването на населението и други обекти със социално значение.

Типична ситуация 1а

Тази ситуация запазва всички характеристики на първата типична ситуация само с едно допълнително предположение: Очакваният живот на съоръжението е много дълъг (практически неограничен).

Следователно сумата, която трябва да бъде върната, се простира за безкраен брой години, а процентът на капитализация, както може да се види от формулите (3), (4) r:
R = r (5)

По отношение на приложимостта на тази формула трябва да се имат предвид и коментарите, свързани с първата ситуация

Типична ситуация 2

Изчислението се извършва за ограничен прогнозен хоризонт, през който имотът, както и пазарът, показват известна стабилност (стационарност), което ни позволява да направим следните допускания:

В този случай изчисляването на настоящата стойност на паричния поток се свежда до решаването на просто линейно уравнение по отношение на PV:

След очевидни трансформации получаваме съкратена формула за изчисляване на текущата стойност.

Оттук:
Или, намалявайки до стандартна форма, получаваме:
(6)

Получената формула, заедно с нейното извеждане, е дадена в различни публикации (вижте например). Въпреки това рядко се използва от практикуващи оценители. Както беше отбелязано по-горе, в повечето случаи се предпочита формулата (4) . Според автора предположението каква част от стойността ще загуби имотът 5 години, е по-естествено от гадаенето след колко години имотът напълно да загуби стойността си. И изглежда напълно съмнително да се изчисли оставащият експлоатационен живот въз основа на стандартния период, както обикновено се прави при оценка въз основа на традиционната формула на Inwood (4) . Това дава основание да се твърди, че тази версия на коефициента на капитализация в някои случаи може да бъде по-оправдана от традиционната (4) .

Въпреки това остават ограничения при използването на тази формула, свързани с допускането за постоянен доход и липсата на ръст в стойността на недвижимите имоти. Подобни предположения не изглеждат много реалистични за текущото състояние на пазара на недвижими имоти, с изключение на случаите, които се случват, както беше отбелязано по-горе, при оценяване на специални недвижими имоти.

Типична ситуация 2а

Тази ситуация запазва всички характеристики на втората типична ситуация само с едно уточнение:

През прогнозния период не се очаква забележима загуба на стойността на имота или нейното намаление ще бъде компенсирано от съответното увеличение на цените. В този случай можем да приемем, че стойността на имота остава непроменена до края на прогнозния период (FVn = PV), и следователно, когато обектът бъде препродаден след n години, първоначалната инвестиция ще се възвърне напълно. При това предположение не е необходимо да се връщат изразходваните средства и коефициентът на капитализация, както се вижда от формулата (6) , става равна на нормата на възвръщаемост:
R = r

Типична ситуация 3.

Тази ситуация отразява ефектите, свързани с увеличаването на пазарната стойност на имота поради общото нарастване на недвижимите имоти на пазара и едновременната загуба на стойност поради амортизацията на имота. Нека формулираме основните допускания, направени при извеждането на формулата за изчисление.

При тези допускания уравнението за изчисляване на текущата стойност на даден имот ще приеме формата:
(7)

След трансформации, подобни на описаните по-горе, съотношението на капитализация може да бъде записано като
(8)

Тук следва да се отбележи следното обстоятелство. Пряката употреба на такъв модел е много ограничена. Факт е, че постоянството на приходите от наеми при едновременно увеличение на цените на недвижимите имоти не е типично за пазара. Следователно използването на този модел трябва да се използва с повишено внимание. Лесно се вижда, че полученият израз в определени случаи се трансформира в добре познатите формули за коефициента на директна капитализация. Нека разгледаме специални случаи:

1. Няма ръст на недвижимите имоти, предвижда се частично износване:

Формулата съвпада (6)

2. Няма ръст на имотите, прогнозира се пълна амортизация

Формулата съвпада (4)

Прогнозира се растеж на недвижимите имоти, като се приема, че през прогнозния период загубата на стойност поради износване е незначителна:

4. Няма ръст на недвижимите имоти, износването през прогнозния период е незначително (намалението в стойността може да бъде пренебрегнато). В такъв случай:

Типична ситуация 4

Тази типична ситуация се отнася до случая, когато наемните ставки нарастват със скорост, равна на ж, а стойността на имота до края на прогнозния период ще бъде нула. Оценителят е изправен пред тази ситуация, когато оценяваният обект е сграда, разположена върху парцел, нает за кратък период (напр. 5 години). В този случай наемната ставка се увеличава с пазара, но след определен период сградата подлежи на разрушаване и следователно цената на връщането на такъв имот може да се счита за равна на нула. Нека формулираме основните допускания, съответстващи на разглежданата ситуация, които бяха приети при извеждането на формулата за изчисление.


(9)

След прости трансформации получаваме проста формула за текущата стойност, според която коефициентът на директна капитализация може да бъде представен като:
(10)

Лесно е да се покаже, че когато се въведат допълнителни предположения, тази формула се трансформира в известни формули. По-специално, когато g=0(без ръст на плащанията), формула (10) влиза във формула (4) за типична ситуация 1 .

Типична ситуация 5

Предполага се, че наемните ставки нарастват с постоянен темп ж. Със същия темп расте и стойността на самия имот. Въпреки това не се очаква забележимо износване през прогнозния период.

Ситуацията е съвсем естествена. По време на периоди на бърз растеж на цените на имотите за кратък период от време ефектът от загубата на стойност поради застаряването може да бъде пренебрегнат.

Нека формулираме основните допускания, съответстващи на разглежданата ситуация, които се приемат при извеждането на формулите за изчисление.

  • Прогнозен период - нгодини. През целия прогнозен период наемите растат и съответно имотът генерира нетни оперативни приходи, нарастващи ежегодно с темп, равен на ж.
  • Годишните плащания, генерирани от нетния оперативен доход, се получават в края на всяка година.
  • Частта от периодичния доход, представляваща възвръщаемостта на капитала, се реинвестира при нормата на възвръщаемост на инвестицията.
  • В края на прогнозния период обектът не губи първоначалната си стойност (загубата на стойност поради износване през прогнозния период може да бъде пренебрегната).
  • През целия прогнозен период се очаква пазарът на недвижими имоти да повишава цените с годишен темп, равен на ж. Следователно до края на прогнозния период цените на пазара на недвижими имоти ще се повишат с (1+g)^nведнъж. Съответно се очаква същия ръст и за оценявания обект.

При тези допускания уравнението за изчисляване на текущата стойност на даден имот може да бъде записано като:
(11)
След очевидни трансформации получаваме добре известната формула на Гордън:

Съответно коефициентът на капитализация приема формата:
(12)

По същество използването на формулата на Гордън като основна формула за метода на директната капитализация е възможно, ако може да се очаква, че за много дълъг период от време увеличението на наема ще бъде значително по-значително от намаляването му поради амортизация на сградата . Това предположение в някои случаи изглежда съвсем оправдано. Наистина, през последните години се наблюдава стабилно нарастване на наемните цени и съответно цените на недвижимите имоти, значително изпреварващи загубата на стойност поради физическо износване. В резултат на това, например, офис, закупен преди три години, днес има по-висока стойност, отколкото когато е закупен, въпреки естественото си стареене. В тази ситуация не е необходимо да се говори за капиталово възстановяване. По този начин, ако разчитаме на предположението, че в достатъчно дългосрочен план цените на пазара на недвижими имоти и съответните наемни ставки ще растат с постоянен темп, равен на ж, тогава пазарната стойност се определя по формулата на Гордън. Трябва специално да се подчертае, че при извеждането на формулата не се предполага безкраен поток. Така моделът на Гордън е валиден не само за безкраен поток. Може да се използва и при по-меки предположения по отношение на прогнозната пазарна динамика. За легитимното използване на модела Гордън е достатъчно цените на имотите и наемните ставки да растат „синхронно“ (термин от ) с постоянен годишен темп.

Това предположение в повечето случаи изглежда по-разумно от предположенията за постоянен растеж в обозримо бъдеще.

Типична ситуация 6

Приема се, че промените в стойността на даден имот настъпват под въздействието на два противоположни фактора. От една страна има износване, в резултат на което имотите губят част от стойността си през прогнозния период. От друга страна, цената на недвижимите имоти расте заедно с общия ръст на пазара на подобни имоти. Тази ситуация е най-общата и от наша гледна точка най-правилно отразява реалното състояние на пазара на недвижими имоти. Нека посочим основните допускания, използвани при извеждането на формулата:

При тези допускания уравнението за изчисляване на текущата стойност на даден имот може да бъде записано като:

След прости трансформации получаваме формула за коефициента на капитализация във формата:
(13)

Този израз най-добре отразява общата ситуация с недвижимите имоти. Тук се има предвид, че обектът се износва (физически и морално) по време на експлоатация и губи първоначалната си стойност. В същото време общите процеси на пазара водят до повишаване на стойността му и едновременно с това нарастване на приходите от функционирането му. От гледна точка на този модел, с течение на времето стойността на даден имот може да се увеличи, въпреки факта, че той е обект на износване. Това се вписва добре в днешните реалности, когато наблюдаваме как застаряващите недвижими имоти поскъпват и то с много бързи темпове.

Естествено, този израз се свежда до предварително получените формули, когато са включени подходящи допускания. Например, ако приемем, че износването няма да се появи забележимо през прогнозния период (I=0), тогава общият израз за коефициента на капитализация ще приеме формата на добре известната формула на Гордън:
Обобщени данни

В заключение представяме таблица с формули, съответстващи на различни ситуации и съответните предположения

Таблица:

Описание на ситуацията (Основни допускания) коефициент на капитализация
TS-1Амортизация на недвижими имоти, пълна загуба на стойност до края на експлоатацията. Приходите са постоянни.
TS-2 нравно на аз. Няма поскъпване на пазара на имоти FVn = (1 - I)PVПриходите са постоянни.
TS-1aНеограничен експлоатационен живот (безкраен поток от приходи), Постоянен доход
TS-2aБез износване, без растеж на недвижими имоти (FVn = PV).Доходите са постоянни (независимо н)
TS-3Амортизация на недвижими имоти. Частична загуба на стойност. Амортизация, изразена като процент, за периода нравно на аз. Стойностите на имотите растат с годишен темп ж.
(FVn = (1+g)^n)Приходите са постоянни.
TS-3a ж.
(FVn = (1+g)^n). Приходите са постоянни.
TS-4Пълна загуба на стойност до края на употребата ж.
TS-5Няма износване. Стойностите на имотите растат с годишен темп ж
(FVn = (1+g)^n). Приходите растат с годишен темп ж. 		(независимо н)
TS-6Амортизация на недвижими имоти. Частична загуба на стойност. Амортизация, изразена като процент, за периода нравно на аз. Недвижимите имоти растат с темпове ж.
(FVn = (1 - I)(1+g)^n). Приходите растат с годишен темп ж.

Дадените в лявата колона условия показват накратко при какви допускания са получени съответните формули. Практическото приложение на горните формули обаче изисква смислено разбиране на реални ситуации. Всеки път, когато избирате един или друг модел, трябва ясно да разберете какви очаквания са свързани с този имот. Най-малкото трябва ясно да отговорите на следните въпроси:

В каква посока ще се промени наемът на имота в предвидим период?

Какво трябва да се очаква от стойността на имота след прогнозния период?

Ако този период е равен на очаквания живот на актива (както най-често се приема при метода на директна капитализация), тогава може ли крайната стойност да се приеме за нула или ще остане някаква стойност (например стойността на земята) ?

Ясните отговори на тези въпроси ще ви позволят правилно да формулирате пакет от допускания (предположения) и да използвате адекватни модели.

допълнителни бележки

    Получените формули естествено не носят повече информация от оригиналните уравнения, които следват директно от метода на дисконтиране. Следователно на практика можете да откажете да използвате дадените компактни формули и да включите в отчета само числения резултат от решението на компютър. По-важно е ясно да се формулират и обосноват от смислен анализ на проблема предположенията (предположенията), които са в основата на използваните методи и модели.

    Формулите за директна капитализация се оказват полезни за решаване на „обратни“ проблеми на метода на дисконтиране. Говорим за проблема, свързан с оценката на пазарната стойност на наема и проблема за определяне на крайната възвръщаемост на доходоносните недвижими имоти. Факт е, че директното използване на метода на дисконтиране за тези цели е изпълнено с много клопки, а изчисляването чрез метода на директна капитализация позволява да се избегнат много трудности.

    Особено забележително е, че дисконтовият процент r не се намалява до текущата възвръщаемост. В условията на покачване на цените на недвижимите имоти той включва като компонент темпа на растеж (годишен ръст). Повече подробности в.

    Трябва да се отбележи, че всичко по-горе се отнася не само за оценката на недвижими имоти. Тъй като методът на пряка капитализация се използва и при оценката на бизнеса и при оценката на машини и оборудване, повечето от изводите могат да се припишат и на оценката на тези обекти.

В заключение искам да благодаря на всички мои колеги, които ми изпратиха коментари по статията и на първо място на V. B. Mikhailets, чиито коментари и неговата по-ранна публикувана работа направиха възможно не само отстраняването на неточности и печатни грешки в предишната ми статия, но и да погледнем по нов начин проблемите на метода на дисконтиране при оценката на недвижими имоти.

Литература

  1. Джак Фридман, Никълъс Ордуей. Анализ и оценка на доходоносни недвижими имоти, Превод от английски, Бизнес, ООД. М., 1995 – 480 с.
  2. Н.В. Радионов, С. П. Радионов, Основи на финансовия анализ: Математически методи, системен подход. "Алфа", Санкт Петербург, 1999 г., 592 с.
  3. Михайлец В. Б. Още веднъж за дисконтовия процент в оценъчните дейности и методите на подхода на дохода. Въпроси за оценка N 1, 2005 p. 2-13
  4. С.В. Пупенцова, ул. Преподавател в катедрата по икономика и управление на недвижимата собственост на Санкт Петербургския държавен политехнически университет. Модерен поглед върху използването на техники за моделиране в оценката на недвижими имоти
  5. Озеров Е. С. Икономика и управление на недвижими имоти. Санкт Петербург: Издателство "ИСС", 2003 г. - 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х
  6. С.В. Грибовски. Моделиране на пазарни процеси при оценка на земя - свободна и с подобрения. Неж „Проблеми на недвижимите имоти – икономика, управление, инвестиции, оценка”, кн. 1, 2005 г
  7. Виноградов Д. В.

Нормата на възвръщаемост всъщност преобразува скоростта на нарастване на стойността на нгодини в годишно измерване.

Има три начина за изчисляване на нормата на възвръщаемост на капитала (r 1):

Праволинейна възвръщаемост на капитала (метод Ринг);

Възвръщаемост на капитала въз основа на заместващия фонд и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод на Inwood), понякога наричан анюитетен метод;

Възвръщаемост на капитала на базата на компенсационния фонд и безрисковия лихвен процент (метод на Hoskold).

Този метод е подходящ за използване, когато се очаква главницата да бъде изплатена на равни вноски. Годишната норма на възвръщаемост на капитала се изчислява, като 1 или 100% се раздели на периода, през който се очаква да се промени стойността на имота.

Нормата на възвръщаемост е годишният дял от първоначалния капитал, поставен в безлихвения компенсационен фонд:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep? (1/ n), (4.15)

където R е процентът на капитализация;

r e - норма на възвръщаемост на собствения капитал;

деп - дял на намаление на стойността на недвижимия имот чрез нгодини.

Методът Ring се използва предимно, когато се очаква стойността на даден имот да се увеличи след n години.

Методът Ring се използва и когато инвестициите в даден обект не са налични и безрисков инструмент или не се намира на пазара, или има нестабилна норма на възвръщаемост.

Метод на Inwoodизползва се, ако възвръщаемостта на капитала се реинвестира при нормата на възвръщаемост на инвестицията. В този случай нормата на възвръщаемост като компонент на нормата на капитализация е равна на фактора на фонда за възстановяване при същия лихвен процент като за инвестицията.

r 1 = sff(n, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)

където r e е нормата на възвръщаемост на собствения капитал;

r 1 - норма на възвръщаемост на капитала;

sff(n, r e) е факторът на компенсационния фонд.

Методът Inwood се прилага, ако се прогнозира спад в стойността на имота и на пазара има инвестиции в оценявания имот или подобни имоти.

Методът на Hoskold.Използва се, когато процентът на възвръщаемост на първоначалната инвестиция е малко висок, което прави повторното инвестиране със същия процент малко вероятно. Очаква се реинвестираните средства да получат доход при безрискова ставка.

r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)

r 1 - норма на възвръщаемост на капитала;

r f - безрисков процент;

sff(n, r f) е факторът на компенсационния фонд.

Като безрискова норма на възвръщаемост се избира наличен инструмент на пазара, така че ако стойността на имота намалее в бъдеще, няма ограничения за използването на този метод.

Таблица 4.2. Пример за изчисляване на процента на капитализация


Индикатори Определяне на стойността на индикатора
1. Безрисков процент (r f), % Доходността до падежа на OFZ е взета като безрискова ставка, която към датата на оценката възлиза на 7,1% годишно.
2. Рискова премия за инвестиции в недвижими имоти (p 1),%
3. Премия за нисък ликвиден риск (р 2), % p 2 = r f? Texp; Периодът на експозиция (Texp) на сегмента от оценявания обект е 6 месеца. p 2 = 7,1%? 0,5 = 3,55%
4. Рискова премия за управление на инвестициите (р 3), % Определено от експерти на средно ниво, прието равно на 2,5%
5. Норма на възвръщаемост на собствения капитал (r e) Определя се чрез кумулативния метод на конструиране: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = 15,65%
5. Промяна в стойността на имота чрез нгодини, % Стандартният срок на експлоатация на оценяваната сграда е 100 години. Делът на земята в оценявания имот е приблизително 20%. Хронологичната възраст на оценяваната сграда е 80 години. Това означава, че в съответствие със строителните норми след 20 години оценяваният обект ще загуби 80% от стойността си. dep = 80% след 20 години
6. Процент на възвръщаемост (r 1),% Използваме метода на Хоскалд r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 - 1) = 0,024 или 2,4%
7. Процент на капитализация, % R = r e + dep? r 1 R = 0,1565 +0,8? 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Изчисляване на процента на капитализация чрез метода на извличане на пазара (свиване на пазара).

Въз основа на пазарни данни за продажните цени и стойностите на нетния оперативен доход на сравними имоти, коефициентът на капитализация може да бъде изчислен:

където NOI i е нетният оперативен доход на i-тия аналогов обект;

V i - продажна цена на i-тия аналогов обект:

n - брой подобни обекти на недвижими имоти..