У дома > Скарани > Продавам апартамент в банкова ипотека. Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека? Какво казва законът


Продавам апартамент в банкова ипотека. Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека? Какво казва законът




Получаването на ипотека на апартамент е много атрактивна възможност за много съвременни граждани. Дълги срокове на погасяване и реална лихва - всички тези предимства ви позволяват най-накрая да получите свой собствен дом. Но след определен период може да се наложи кредитополучателят да получи обратно платената на банката сума и в същото време да бъде освободен от договорни задължения. Но не всички клиенти на финансови организации знаят дали е възможно да се продаде ипотечен апартамент и как да се извърши сделка за продажба. Операцията е наистина осъществима, но трябва да знаете всички нюанси и да използвате цялата предоставена информация, за да разрешите проблема с ипотеката.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с онлайн формата за консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Чести причини за продажба на ипотечен апартамент

В ситуация, в която кредитополучателят е решил да получи дългосрочен заем, но след известно време е разбрал за невъзможността за продължаване на плащанията (откази на работното място, лични проблеми), той има право да разреши ситуацията, като продаде ипотечен недвижим имот. И колкото по-скоро се състави договорът за покупко-продажба и договорът с банката бъде затворен, толкова по-малко проблеми с ипотеката го очакват.

Отлагането не е най-доброто решение. Въпреки че лихвата за апартамент е ниска, да си банков длъжник не е най-добрият вариант. Следователно търсенето на купувач за апартамент трябва да започне в случай на затруднения, които кредитополучателят няма да може да реши в рамките на 2-3 месеца. И се очаква ситуацията да се влоши в бъдеще.

Необходимостта от закупуване на по-голям или по-малък апартамент от този, който е в ипотека, също е много често срещано явление. Ако човек има определена сума на ръка и иска да върне преведените средства на банката и да закупи друг недвижим имот за получената сума, тогава продажбата на ипотечен апартамент не е толкова голям проблем.

Що се отнася до заминаването в чужбина по обаждане (за грижа за болен роднина) или предложение от работодател за преместване в друга държава и развитие на бизнес там, подобни варианти не могат да бъдат пренебрегнати. Но затова кредитополучателят няма да може да плати ипотеката или просто декориран апартамент вече не е приоритет или необходим за него. Клиентът на банката трябва да разбере дали е възможно да продаде апартамент, закупен с ипотека, и да посочи обстоятелствата, които го принуждават да прибегне до такава мярка. В крайна сметка продажбата напълно ще го освободи от необходимостта да извършва плащания към банката и ще му позволи свободно да се занимава с лични дела в чужбина.

Какви са ограниченията при продажба на ипотечен апартамент?

Банката не може да откаже възможността за продажба на ипотечен имот. Тъй като за самата организация ненавременното плащане, заминаването на клиента в чужбина или дори загубата на клиента не са изгодни. Ето защо банките са готови да обмислят възможността за изплащане на дълга от втората страна и прехвърляне на собствеността върху жилища по договора.

Единственото, което може да повлияе на продължителното производство, е разглеждането на кандидат за прехвърляне на задълженията по дълга. Кредитната институция ще разгледа внимателно кредитните истории на потенциалните купувачи-кредитополучатели дълго време и стриктно. В крайна сметка последващото прехвърляне или продажба на ненадежден купувач ще бъде много трудно и ще доведе до допълнителна загуба на време от страна на банката.

Кредитната институция трябва не само да потвърди възможността за продажба, но и официално да удостовери този факт. Така по време на прехвърлянето и прехвърлянето кредитополучателят ще разчита на официален документ, който изключва рискове и потвърждава възможността за продажба на обременени жилища. В противен случай той няма да може да се освободи от задълженията си и да се освободи от договора.

Много кредитополучатели се интересуват дали е възможно да се продаде ипотечен апартамент и да се купи друг? Отговорът е прост: клиентът ще може както след приключване на договора за ипотека (може би дори откриването на нов ипотечен кредит за недвижим имот), така и по време на неговото изплащане. Основното е, че придобиването не се превръща в проблем с погасяването на получения заем и клиентът на финансовата институция извършва парични преводи навреме.

Методи за продажба на ипотечен апартамент и необходимите документи за това

Обикновено всички опции за продажба могат да бъдат разделени на три типа. Първите две се правят след продължителни процедури с банката и установяване на всички възможни нюанси, както и сключването на допълнителни документи. Третият е най-простият, но не и най-сигурният за купувача, тъй като се отнася до прехвърлянето на средства на външен човек за изплащане на ипотечния му дълг върху апартамент. Основните разлики и характеристики на всеки тип ще ви помогнат да изберете най-изгодния и практичен.

  1. В брой при покупка.При тази схема купувачът и продавачът сключват споразумение с нотариус, което посочва разходите, които купувачът трябва да заплати (считани като авансово плащане). С този документ, както и със заверено разрешение за продажба, бъдещият собственик на имота идва в банката и погасява дълга на второто лице. След получаване на хартия, която показва липсата на претенции за изчисление и възможността за по-нататъшно разпореждане с апартамента. Изготвя се официален договор за продажба (продавачът получава останалата разлика), новият собственик се вписва в Rosreestr въз основа на този документ. Последният етап ще бъде повторно заявление до Rosreestr за премахване на тежести върху недвижими имоти за по-нататъшни операции. Трябва да имате със себе си не само паспорт, но и оригинали, копия на договора, разрешение за продажба и всички документи, свързани със сделката.
  2. Банков сетълмент.Операцията се извършва изключително в банката, където е взета ипотеката. Купувачът създава две сметки или оставя средствата си в две клетки. Една от сумите ще бъде преведена на банката за завършване на ипотечната сделка, а втората е остатъкът от общата стойност, декларирана от продавача. По този начин бъдещият собственик погасява дълга и получава от организацията документ, потвърждаващ оттеглянето на всякакви искове и изисквания по договора. След това се сключва договор за продажба, регистрацията се извършва в Rosreestr и. След като изпълни всички стъпки, продавачът получава достъп до клетката с остатъчната сума.
  3. Подновяване на ипотека.По-рядко срещан вариант е прехвърлянето на собствеността и необходимостта от изплащане на ипотеката. За приключване на процедурата е необходимо и двете страни да дойдат в банката и да подпишат специален формуляр за заявление за кредит за закупуване на ипотечен недвижим имот. Подписването става само след одобрение на избрания кандидат от самата кредитна институция. След това правата на собственост се пререгистрират според вече получения документ и купувачът е длъжен да продължи да плаща на банката за заем за апартамент.

Определяне на цената на ипотечен апартамент и рисковете от операцията

В определянето на сумата участват както банката, така и кредитополучателят. Кредитната институция трябва да гарантира, че посочената стойност е в нормалните граници. Надценяването спрямо подобни пазарни оферти ще доведе до прекалено дълго търсене на купувач. А цената под нормалната ще доведе до невъзможност за пълно погасяване на ипотечния дълг. В резултат на това производството по договора може да отнеме много време от банковата организация, което не е от полза както за кредитора, така и за кредитополучателя.

Всички рискове при търсенето на достоен кандидат са напълно елиминирани, тъй като по време на официалния преглед кредиторът внимателно проучва данните на купувача, особено в случаите на пререгистрация. Рисковете от продажбата също са напълно елиминирани, тъй като банката участва активно в операцията и е вид подкрепа за своя клиент.

Единственият риск, който е възможен при продажба на ипотечен апартамент, се отнася до изплащането на дълга на кредитополучателя от продавача без нотариално заверен документ. В този случай трябва да разчитате само на отговорността на продавача. В някои случаи подобна измама може да бъде скъпо изживяване за потенциален собственик. Ето защо е силно препоръчително да се откажете от опцията за закупуване без официална хартия, дори ако и двете страни са свързани.

Системата за прехвърляне на средства и пререгистрация на права на собственост, контролирана от кредитна институция, е напълно безопасна и позволява на продавача да се отърве от ипотеката, а на купувача да стане собственик на апартамента. Възможно е закупуване както на завършен обект, така и на недвижим имот в строеж. Днешните организации нямат проблем да обмислят всички възможности.

Чрез закупуване на апартамент с ипотека, собственикът се задължава да плати пълните му разходи на банката за дълго време (15-20 години). През цялото това време банката се счита за собственик на апартамента и само той има право да се разпорежда с този имот. Въпреки това, все още е много реалистично да се продаде апартамент на ипотека, но трябва да има основателни причини за това.

Възможно ли е да се продаде апартамент с ипотека

Много "притежатели на ипотека" дори не мислят за факта, че апартаментът им може да бъде продаден. Това е абсолютно законно, само че е много проблематично. Но в живота се случват непредвидени обстоятелства, които принуждават собственика да проучи подробно всички етапи и да започне да планира бъдеща сделка.

Продажбата на апартамент, обременен с ипотека, е сложен и продължителен процес и е допустим само ако банката (която е и собственик на апартамента) даде разрешение за продажбата. За да направите това, първата стъпка е да се свържете с вашата банка и да изясните всички подробности, посочени в договора за ипотека. Специалистът на банката ще предостави цялата важна информация и, ако няма затруднения, ще подаде искане за разрешение за продажба на апартамента.

Ако собственикът на ипотеката все още е решил да не уведомява банката за решението си да продаде апартамента, намерил е купувач, сключил е договор за продажба, тогава тази сделка ще се счита за невалидна. Банката определено ще разбере за това и ще забрани продажбата. И тогава платецът ще понесе загуби, изразходвани за обработка на неуспешната транзакция.

Защо искат да продадат апартамент в ипотека. Причини за продажба

Предвид различните житейски случаи, собственикът на ипотечен апартамент е изправен пред необходимостта да го продаде. Причините могат да бъдат следните ситуации:
  • С течение на времето апартаментът става тесен. Например семейството чака следващото попълване и петима от нас в двустаен апартамент очевидно ще ни е неудобно. Има въпрос за разширяване на жилищното пространство.
  • Понякога кредитополучателят (платец на ипотеката) вече не е в състояние да плати дълга. Например, уволнени на работа или трудни финансови времена са дошли. За банката няма значение дали имате стабилен доход или не, трябва да плащате всеки месец, в противен случай се дължат глоби и санкции за забавяне. Платецът трябва спешно да потърси пари или да продаде апартамент и да придобие по-скромно място на пребиваване.
  • Развод, който включва разделяне на имуществото между съпрузите. Ако едно семейство е взело апартамент в ипотека, тогава и двамата съпрузи го плащат по равно. В случай на развод, понякога трябва да споделяте апартамент и тогава има само една възможност - продажбата му. Този процес е много продължителен, контролиран от много органи (включително съда) и отнема много енергия и емоции.
  • Това се случва, че платецът ще трябва спешно да се премести. Например, той е преместен на работа в друг град за постоянно. Няма друг избор и тогава трябва да се справите с банката за продажбата на ипотеката.
  • Платецът има интерес да продаде обременения апартамент с цел парична печалба или с други думи печалба. Обикновено такива лица първоначално придобиват имущество, за да го продадат по-късно изгодно и да получат допълнителен доход. Например, ипотека се взема дори в строяща се къща (цената е няколко пъти по-ниска, отколкото в завършено построено жилище), а когато къщата е готова за доставка и подходяща за обитаване, цената на такива апартаменти скача до небето. Това е мястото, където кредитополучателят решава да продаде златния апартамент, покривайки 100% от ипотеката си и дори има много пари от това. Тази опция обикновено се използва от опитни и напреднали хора, които знаят всички нюанси наизуст и са готови на всякакви рискове.

Начини за продажба на ипотечен апартамент

Продажбата на ипотечен апартамент не е лесна задача, изискваща много търпение и издръжливост. Необходимо е внимателно да се анализират всички възможни начини за продажба и да се избере най-оптималната опция за продавача. Помислете за 4 основни варианта за продажба на ипотечен апартамент.

Предсрочно погасяване на заем

Този метод на продажба на ипотека се счита за сравнително прост и печеливш. Мнозина избират тази опция. Единствената трудност е да се намери купувач, който да се съгласи на сделка за продажба на обременен апартамент и да плати почти цялата сума като депозит.

Етапи на сделката:

Продава се с банка

В този случай самата банка търси купувач за апартамента. Но той се интересува само от връщането на собствените си средства и затова е вероятно след продажбата на апартамента от банката, малко вероятно е нещо да остане при бившия собственик.

Етапите на сделката са почти същите като при първия вариант, само банката, а не собственикът на апартамента, участва в процеса на покупко-продажба.

Процедура на собственика:

  • Уведомете банката за решението за продажба на апартамента в ипотека, като погасите всички задължения предсрочно.
  • Изчакайте банката да намери купувач.
  • След това банката съставя предварителен договор, който купувачът и продавачът подписват и нотариално заверяват.
  • Банката издава депозитни кутии (една или две) за инвестиране на необходимите суми в тях.
  • Купувачът превежда договорената сума на клетките (при необходимост на две части, ако има остатък за бившия собственик).
  • Продавачът и купувачът сключват договор за продажба.

самопродажба

Този метод включва самостоятелно изпълнение на всички документи, премахване на тежести и други етапи на сделката както от продавача, така и от купувача, без въвеждане на трети лица.

Забележка!Не се опитвайте да скриете от купувача факта, че апартаментът е обезпечен от банката и сте го обременили с ипотека. Дори ако постепенно давате вярна информация, купувачът ще има съмнения относно чистотата на транзакцията и по-късно ще изрази желание да прекрати сътрудничеството с вас.


Процедура:
  • Купувачът се обръща към собственика на апартамента (към банката) с желание да изкупи ипотечния депозит.
  • Служителите на банката, заедно с купувача, съставят предварителен договор за покупко-продажба и кандидатстват при нотариус за допълнителна заверка.
  • Банката предоставя 2 клетки. Първият е да се плати сумата на ипотечния дълг на кредитополучателя. Вторият е паричният баланс (ако има такъв) за кредитополучателя.
  • Банката премахва всички ограничения и тежести от апартамента.
  • След това в Rosreestr се издава потвърждение за продажбата. Купувачът става собственик на апартамента.
  • Остава да получи банката и собственика на техните средства от клетките.
Тази опция за продажба на ипотека включва класическо допълнително кредитиране. Кредитополучателят (собственикът на ипотеката) има право да прехвърли дългови задължения (неговата ипотека) на друго лице (ако е съгласен да поеме този дълг).

Кредитополучателят сам намира лице, което иска да заеме отново ипотеката си.


Освен това всичко е по схемата:
  • Кредитополучателят довежда потенциален клиент в банката.
  • След като сте обсъдили всички подробности, преминете към процедурата за преиздаване на ипотека.
  • Новият собственик на ипотеката трябва да отговаря на изискванията на банката, а именно: да е платежоспособен, да има добра кредитна история (ако има такава). Ако всичко е подходящо, тогава банката сключва нов договор.
  • Както и преди, жилищата продължават да бъдат заложени на банката, но друго лице вече плаща ипотеката.
Основната процедура за пререгистриране на ипотека се извършва от банката. Всичко, което се изисква от кредитополучателя, е съгласието и подписването на споразумение за прехвърляне на дългови задължения.

Как да продадем апартамент, който е в ипотека (видео)

Гледайте видеото как да продадете апартамент, обременен с ипотека. Специалистът много компетентно и ясно разкрива всички методи и нюанси на продажбата.

Какви документи се изискват

За да извършите процедурата за продажба на ипотечен апартамент, ще трябва да подготвите пакет от документи. Включва:
  • Паспорти на кредитополучателя и купувача.
  • Документ, който потвърждава платежоспособността на продавача.
  • Договор за продажба.
  • Договор за депозит.
  • Удостоверение, потвърждаващо липсата на дълг по заема.
  • Ипотека на заем.
  • Документ, който потвърждава премахването на всички тежести от апартамента.
  • Документ, потвърждаващ прехвърлянето от купувача на пари за недвижим имот, с които ипотечният дълг ще бъде погасен в бъдеще.

Етапи на продажба на ипотечен апартамент (видео)

В това видео можете да научите повече за етапите на продажба на ипотечен апартамент.

Рискове за купувача

Най-важният риск за купувача при закупуване на ипотечно жилище е предоставянето на средства още преди съставянето на договора за продажба на апартамент. Той рискува да загуби голяма сума пари. Неопитен купувач може лесно да бъде хванат от професионален измамник. Но ако сделката е придружена от специалисти (агент за недвижими имоти или адвокат), тогава този риск е сведен до нула.

Рискове за продавача

Като такъв няма рискове за продавача на ипотечен апартамент, тъй като целият процес на покупко-продажба се контролира от самата банка - най-заинтересованото лице в този труден въпрос. И в случай на измамни действия от страна на купувача, само банката ще претърпи сериозни финансови загуби. Но през последните години този тип сделки с ипотечни недвижими имоти станаха контролирани от много държавни агенции. А при измама измамникът веднага се изчислява и носи съответното наказание. В резултат на това основният риск за продавача може да се счита само за загубено време и усилия.

Процесът на продажба на апартамент в ипотека се счита за дълъг, сложен, но с минимални загуби и рискове. Ако разберете подробно всички етапи на транзакцията, това значително ще опрости изпълнението на тази процедура.

За съжаление, никой от нас не е имунизиран от внезапна загуба на работа, неочаквано заболяване или допълнение към семейството. В живота могат да се случат както тъжни, така и радостни събития. И дори такова желано жилище, закупено на кредит, скоро ще стане обременяващо или ненужно.

Възможно ли е да се продаде апартамент, закупен с ипотека? Ще се опитаме да го разберем днес.

Кога е необходима такава сделка?

Служителите на банките-кредитори често чуват от своите кредитополучатели: „Искам да продам апартамент с ипотека, но не знам откъде да започна. Продажбата на апартамент, който е заложен от банка, все още е рядко явление за нашите сънародници. В съвременната банкова практика обаче такива случаи вече се срещат. Например, кредитополучател е закупил апартамент на ипотека, внимателно е платил текущите плащания, но след това, поради някои обстоятелства, той се нуждае от по-голямо жилище. В тази връзка той търси купувач за жилищната си площ с помощта на брокер или самостоятелно.

Приходите отиват за погасяване на кредита, а остатъкът става първа вноска при закупуване на по-голяма жилищна площ, но по нов договор за заем.

Ситуацията може да е различна. Ако след определен период от време клиент на банка, който е получил ипотека, не може да продължи да изплаща кредита, тогава се търси и купувач за този имот. След това се съставя споразумение, но само със съгласието на банката. Купувачът има право да закупи имота, но е длъжен да погаси дълга към банката, с други думи, той става негов длъжник.

Има ситуации, когато купувачът на жилище не разполага с необходимата сума за закупуване на по-голямо жилище и също ще тегли ипотечен кредит. Тази процедура е по-сложна, тъй като банката ще трябва да одобри кандидатурата му, да оцени финансовите му възможности, за да се запазят гаранциите за погасяване на кредита.

Отчуждаваме имота от банката

Ако кредитополучателят има непреодолими обстоятелства, които не позволяват извършването на плащания в пълен размер, банката е заинтересована преди всичко да се срещне с него по въпроса за продажба на жилищни имоти. Ако все още не е намерен купувач за жилище, институцията предлага на клиента си надежден и доверен партньор, за да завърши сделката. Въпреки това, кредитополучателят трябва да разбере добре как да продаде апартамент, обременен с ипотека. Това е нестандартна сделка, така че може да доведе до намаляване на продажната стойност на жилището.

Банката се интересува от погасяване на кредита и няма просрочени плащания. Ако кредитополучателят по редица причини не може да изплати заема, но се съгласи да го изплати, като продаде апартамента, тогава финансовата институция като правило налага забрана върху обезпечението. Това се случва извън съда.

Обременяването на апартамент със залог налага някои ограничения при разпореждането с това законово право.

Търсим купувач

Ако искате да продадете апартамент, закупен на ипотека, трябва да получите съгласието на банката. След като си осигурите одобрението му, трябва да изберете най-добрата схема за продажби.

Помислете за възможните начини за продажба

Има два варианта за такива транзакции. Кое е най-подходящо във вашия случай - банката, купувачът и продавачът ще решат. Методите се различават значително един от друг. Много е важно кога и при какви условия ще бъде премахнат залогът от имота – преди вписването на правото на собственост или след него.

В първата ситуация банката дава съгласието си за смяна на собственика, а след това премахва тежестта. В резултат на това известно време ипотекарният кредитор е новият собственик на апартамента - купувачът. Той поставя средствата в два сейфа. Едната съхранява сумата, която е равна на салдото на дълга към банката, другата - остатъка. Операциите с клетки се извършват под контрола на банков служител. След регистрация на правата на собственост същият служител изтегля остатъка от дълга от „своята” клетка и връчва на купувача документ за премахване на тежестта. Продавачът на апартамента получава парите от втората клетка. Това приключва сделката.

Възможно ли е да се продаде апартамент, закупен с ипотека по друг начин?

Да, има и друг вариант за такава сделка. Във втория случай кредитополучателят внася остатъка от дълга, както и начислената лихва по текущия заем, в банковата си сметка. Това се прави, така че финансовата институция да отпише тази сума и да издаде писмо до кредитополучателя, в което се посочва, че задълженията му към него са изпълнени и тежестта върху жилището е премахната.

За да направите това, продавачът може да състави споразумение за продажба на апартамент (предварителна версия), след сключването на което купувачът ще прехвърли на кредитополучателя сумата, необходима за затваряне на ипотечния кредит. От своя страна кредитополучателят ще депозира средства в банковата си сметка, преди да представи съответните документи за регистрация на права на собственост. Можете да предадете всички необходими книжа за премахване на тежестта и регистриране на договора за продажба в същия ден.

Рядка, но възможна сделка

На въпроса дали е възможно да се продаде апартамент, закупен с ипотека, банковите служители обикновено отговарят, че тази сделка е по-сложна от обикновено, но е възможна. Срокът, след който е възможно изпълнението му, се определя от банката.

Днес има три начина, по които можете да продадете апартамент, закупен на ипотека. Първият вариант е самопродажба. Това предполага прозрачност на сделката и задължителното съгласие на банката кредитор за нея. След получаване на съгласието и окончателно определяне на размера на дълга по кредита се сключва споразумение с купувача. То трябва да бъде нотариално заверено. След това купувачът плаща на банката кредитор сумата, дължима от продавача. След това той получава разписка и документ за липса на дълг.

В рамките на посочения срок продавачът трябва официално да регистрира премахването на тежестта в съответния орган и прехвърлянето на собствеността върху продадения апартамент. Договорът за продажба също трябва да бъде регистриран. Разликата в средствата между дължимата сума към банката и цената на апартамента се съхранява в сейф, който има определени условия за достъп.

Вторият вариант е да продадете заема. Различава се според предмета на продажба. Те са ипотечни заеми. Това ще изисква и съгласието на банката кредитор. В този случай той има право да одобри (или да не одобри) кандидатурата на новия кредитополучател. Едва тогава заемът ще бъде преиздаден.

Съставя се споразумение за прехвърляне на дълга на купувача, който приема задължението за погасяване на дълга. В този случай апартаментът все още е заложен на банката. Освен това една финансова институция може също да изкупи заем от друга (отпускане на заем). Но те, като правило, извършват такива операции неохотно, поради факта, че не се интересуват от загуба на клиентите си.

Вариант трети - неофициален

Този метод е съмнителен във всяко отношение. За изпълнението му е необходимо да се намери купувач, който иска да изплати кредита предсрочно. Намирането на такъв човек е доста трудно. Освен това в този случай ипотечният кредит трябва да бъде погасен предсрочно и без неустойки. Ако не знаете за ипотеките, тогава трябва да имате предвид, че сделката ще се осъществи по същия начин, както с апартамент.

Други въпроси, свързани с продажба на ипотечен апартамент

Доста често, с получаването на дългоочаквано жилище, хората получават много проблеми. Те са свързани основно с промяна в условията на живот, загуба на работа, невъзможност за изплащане на заем. Например, мнозина се интересуват от въпроса дали е възможно да се продаде апартамент с военна ипотека. Подобна сделка е възможна, но при съгласие на банката кредитор и Министерството на отбраната.

Днес научихте дали е възможно да се продаде апартамент, закупен с ипотека. Надяваме се, че получената информация ще ви помогне да извършите правилно такава транзакция.

Не е ли по-лесно за купувача веднага да изплати дълга на продавача към банката и след това веднага да купи този апартамент?

Адвокатите силно препоръчват на купувачите да не купуват ипотекиран апартамент, като плащат остатъка от дълга на продавача на апартамент. След изплащане на дълга банката ще премахне тежестта от апартамента, а продавачът ще стане пълноправен собственик на имота.

Купувачът вече няма да може да го принуди да сключи договор за покупко-продажба. Въпреки това, в този случай можете да се уверите: необходимо е да се сключи предварителен договор за покупко-продажба, в който се посочват всички съществени условия.

Материалът е изготвен с участието на Вадим Башир-Заде, адвокат от Московската адвокатска колегия Арбат, Александър Москатов, управляващ директор на отдела за брокерство на Miel - мрежа от офиси за недвижими имоти, пресслужбата на VTB Bank и Главен изпълнителен директор на Метриум Наталия Круглова.

Ще бъде ли цената на такъв апартамент много по-ниска от пазарната?

По правило цената на такъв апартамент ще бъде с 10-15% по-ниска от пазарната поради тежестта. Нивото на отстъпката до голяма степен зависи от местоположението на къщата. Апартаменти в центъра на града, заложени на банката, се продават не по-малко успешно от същите жилища, но без кредитна история. Но в жилищните райони на града собствениците на ипотекирани апартаменти трябва да правят отстъпки, тъй като конкуренцията е по-висока.

Не забравяйте, че може да се наложи да платите лихва на банката за подкрепа.

Може да възникне ситуация, когато самият купувач се нуждае от пари, за да закупи апартамент с тежест. В този случай той често ще може да тегли заем само от банката, която е ипотекарният кредитор. Това ще доведе до допълнителни разходи за купувача във връзка с процедурата по одобрение като кредитополучател.

Рефинансиране на ипотека: как да намалим надплащането?Колкото по-ниски падат лихвените проценти, толкова по-неудобно се чувстват кредитополучателите, които "успяха" да вземат ипотека при 14% или повече. Лихвата по съществуващ заем може да бъде намалена, ако прибягвате до рефинансиране. Експертите разказаха на читателите на уебсайта на RIA Real Estate как да направят това и какви трудности могат да възникнат.

Какви документи са необходими за извършване на такава сделка?

При извършване на такава сделка банката изисква от купувача всички документи, необходими, за да го регистрира като кредитополучател.

Такива документи обикновено са удостоверение за доходи под формата на 2-NDFL, паспортни данни, данни за семейния състав и разписка от съпруга, потвърждаваща съгласието за заема, извлечение от домашната книга. Договорът с банката се сключва в писмена форма с участието на самата банка.

Освен това при сключване на договор за продажба на апартамент е задължително да се поиска извлечение от USRR за апартамента и извлечение от домашната книга. Това е необходимо за получаване на информация за наличието на други тежести, както и за наличието на регистрирани непълнолетни членове на семейството.
По-добре е да заверите договора за продажба при нотариус - това е допълнителна гаранция за сигурността на сделката.

Каква е процедурата за продажба на ипотечен апартамент?

Купувач, който е готов да закупи такъв апартамент, трябва да премине през процеса на одобрение в банката, която е издала ипотеката. Тази процедура се извършва в съответствие с всички правила на банката, не се правят отстъпки и отстъпки. Всъщност това е смяна на кредитополучателя.

Не забравяйте, че не всеки може да стане купувач на апартамент, обременен с ипотека. Тъй като се продава не само апартаментът, но и самият кредит, купувачът трябва да отговаря на критериите на банката за ипотечни кредитополучатели. Критериите се различават в зависимост от банката: може да има изисквания за размера на дохода, кредитната история.

При тази схема за продажба на апартамент продавачът и купувачът наемат две клетки. В едната се полага сума, равна на дълга, във втората - остатъкът от цената на жилището. Страните подписват договор за продажба и го изпращат на Rosreestr. След това следва прехвърляне на собствеността, а с него - и залог на задължение към купувача. След това продавачът взема пари от първата клетка, за да изплати ипотеката. Банката от своя страна издава ипотека. Купувачът трябва да представи този документ в Rosreestr, да получи извлечение от USRN за липса на тежест. Едва след това продавачът получава достъп до клетката с втората част от парите. Това е най-сигурният начин за продажба на ипотечен апартамент за всички страни по сделката.

Как би изглеждала подобна сделка юридически?

Купувачът на такъв апартамент заема мястото на ипотекаря и поема всички задължения по договора за ипотека, включително и тези, които не са били надлежно изпълнени от първоначалния ипотекар. Тоест купувачът на апартамент в ипотека сам става ипотечен длъжник. С този метод човек купува както апартамент, така и заем.

Възможно ли е да се продаде апартамент с възлагане на задължения за извършване на ипотечни плащания към банката?

Ако не говорим за опцията, когато апартаментът бъде продаден и ипотеката се изплаща незабавно от получените пари, а именно за ситуацията, когато купувачът, закупувайки апартамент, се задължава да извърши ипотечни плащания на предишния собственик, тогава трябва да проверим с всяка конкретна банка дали това е възможно.

Както се оказа, не всички банки работят с такава схема. Така VTB Bank каза, че техните клиенти могат да продадат ипотекиран имот само ако ипотечният дълг към банката бъде изплатен.

Брокерите също отбелязаха, че теоретично тази опция е реална, но на практика в практиката си те са срещали това само няколко пъти, а големите банки изобщо нямат такава възможност.

Според тях е по-лесно да се продаде ипотечен апартамент по "традиционния" начин - с погасяването на кредита от постъпленията това вече е доказана технология, позната на банките и не носи рискове за купувача.

Какво искахте да знаете, но се срамувахте да попитате за ипотеки?Изглежда, че всичко вече е казано и написано за ипотеките, но потенциалните кредитополучатели, които тепърва мислят за заем, все още задават прости, понякога дори наивни, но изключително важни въпроси. Юрий Никитчук, ръководител на отдел продажби, субсидии и социални програми на Morton, пое отговорността да отговори на тях.

Когато изплащате ипотечен кредит, който е станал непоносим, ​​няма да е излишно да знаете как да продадете апартамент в ипотека. За много кредитополучатели информацията за това как да продадете апартамент с ипотека и да печелите пари в същото време ще бъде неочаквана.

Недвижим имот с тежести не може да се продава без разрешение на банката. При ипотечно кредитиране, съгласно чл. 29 и чл. 33 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, изменен на 7 май 2013 г., № 102-F3, кредитополучателят има право само да използва заложеното имущество и е длъжен да го поддържа в надлежно състояние .

А загубата или продажбата му на трети лица е незаконна. Настъпилото събитие се разрешава в полза на заложния кредитор (т.е. банката), съгласно чл. 301-303 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Но има редица случаи, когато банката може да посрещне кредитополучателя наполовина и да разреши продажбата на ипотекиран апартамент.

Защо искат да продадат апартамент на ипотека?

Причините, поради които кредитополучателят започва да мисли как да продаде апартамент с ипотека, могат да бъдат разделени на 3 групи:

  1. в случай на загуба на доход, достатъчен за погасяване на заема;
  2. ако има нужда от закупуване на по-просторно жилище;
  3. ако искате да печелите от ипотека.
  1. Ако загубите достатъчно доходи за погасяване на заема

    Никой не е имунизиран от загубата на стабилен финансов доход. Невъзможно е да се предвиди какво ще се случи след няколко години. И плащанията по строг ред трябва да се извършват всеки месец, изцяло и навреме, независимо от всякакви ситуации.

    Следователно желанието за продажба на апартамента възможно най-скоро, за да се изплати окончателно банката, преди да бъдат приложени допълнителни мерки, в съответствие с Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, е съвсем естествено и предвидимо.

  2. Ако имате нужда от по-просторно жилище

    Например младите хора енергично се изкачват по кариерната стълбица, женят / се женят, имат деца. Ипотекиран апартамент става „малък”. Повечето от тези кредитополучатели обмислят възможността да продадат ипотечен апартамент и след това да закупят по-голям.

    На банката не е забранено да вземе втора ипотека върху по-голям апартамент, ако доходите на младо семейство ви позволяват да извършвате плащания по два дългосрочни заема наведнъж. Тази опция изисква авансово плащане.

  3. Ако искате да печелите от ипотека

    Ако апартаментът е закупен в строяща се сграда на доста ранен етап, тогава до края на строителството цената му се повишава значително и в някои случаи повече от покрива всички разходи, свързани с ипотека.

    Участниците в споделено строителство се опитват да продадат апартамента си, преди да пуснат къщата в експлоатация, тъй като е много по-лесно да подновят договора за възлагане, отколкото да се занимават с проектиране на готови жилища (освен ако, разбира се, целта е да се печелят пари от начало).

    Но също така се случва нуждата от строящи се жилища да е изчезнала и кредитополучателят мисли да го продаде с максимална полза за себе си. Това са изключителни случаи.

    При продажба на второ жилище, което е с тежести, кредитополучателят трябва да намали пазарната му стойност, тъй като има много малко хора, които искат да се занимават с банково обезпечение.

Съгласие на банката за продажба на апартамент в ипотека

Апартамент, закупен чрез ипотека, е собственост на длъжника, но за да го продадете, трябва да получите съгласието на банката.

от една страна,банката се интересува от пълното погасяване на кредита и не трябва да пречи на продажбата на обезпечени недвижими имоти, ако кредитополучателят вече не може да понася задълженията по ипотеката.

От друга страна , при разрешаване на продажба на ипотекиран недвижим имот, банката губи възможната си печалба, свързана с лихвени плащания за ползване на привлечени средства, издадени за закупуване на този недвижим имот.

Ако в сключения договор е предвидена възможността за продажба на апартамент в тежест, тогава банката не може да откаже. За да не злоупотребяват с тази възможност кредитополучателите, продажбата на ипотечен апартамент е придружена от налагане на значителни санкции и защитни комисионни.

Не знаете правата си?

Но те са несравними с вероятните последици от прекратяването на ипотечните плащания. Ако кредитополучателят обективно вече не може редовно да плаща заема, той не трябва да отлага продажбата, по-разумно е да разреши ситуацията преди процеса.

Как мога да продам апартамент с ипотека?

Възможни са следните опции за продажба на ипотечен апартамент:

  1. Предсрочно погасяване. Кредитополучателят намира купувач, който се съгласява да закупи апартамент с тежести, и получава от него необходимата сума за предсрочно погасяване на ипотеката.
  2. самопродажба. Банката сключва писмено споразумение за последващо закупуване на апартамента с купувача. Купувачът изплаща ипотеката, кредитополучателят получава удостоверение, потвърждаващо липсата на дълг, и сам премахва тежестта.
  3. Продава се с банка. Купувачът заплаща необходимата сума за погасяване на ипотеката и закупуване на апартамент за две депозитни кутии. С отстраняването на тежестта се ангажира самата банка.
  4. Продажба на дълг. За купувач, който също иска да закупи ипотечен апартамент на кредит, има схема за отпускане на кредит.

Предсрочно погасяване

Намирането на купувач, който е съгласен с подобна схема, е доста трудно. Обременяването на апартамент плаши, още повече, че на вторичния пазар винаги има законно чисти алтернативни оферти.

По принцип схемата за предсрочно погасяване се прибягва с ипотека на жилища в процес на изграждане. Апартаментите в нови сгради с модерно оформление са много търсени, а на последния етап на строителството съвестният предприемач няма безплатни опции.

Потенциален купувач на апартамент прави депозит, необходим за пълното погасяване на ипотеката в банката, по допълнително споразумение с кредитополучателя, заверено от нотариус.
След закриване на ипотеката и премахване на тежестта (обикновено това отнема 5 работни дни), продавачът и купувачът на апартамента посещават регистрационната камара и преизпълват договора за съвместно строителство или съставят договор за покупко-продажба.

самопродажба

Не крийте от потенциален купувач факта, че апартаментът е под тежестта на банката. Ако давате информация на части и мълчите за подробностите, тогава купувачът може да остане с впечатлението, че е замесен в някаква гениална измама.

Всъщност всичко е просто. След оглед на апартамента, купувачът трябва да се свърже с банката и да изрази желанието си да осребри депозита. Служителите на банката ще съставят предварителен договор за покупко-продажба с него и ще го заверят нотариално.

Купувачът внася необходимата сума за погасяване на дълга на кредитополучателя в една депозитна кутия, оставаща и дължима след сделката на кредитополучателя - в друга.
Отстранява се тежест върху апартамента и се съставя договор за покупко-продажба. Банката и кредитополучателят получават достъп до клетките си само след подписване и регистрация на договора за покупко-продажба с Rosreestr.

Продава се с банка

В случай на липса на време или отсъствие (по време на смяна на местожителството или дълга командировка), кредитополучателят може да прехвърли продажбата на ипотекирания апартамент изцяло върху плещите на банковите служители.

В този случай само банката и купувачът се ангажират с премахването на тежестта, присъствието на кредитополучателя не се изисква. Останалата част от сделката (ако има такава) след нейната регистрация, кредитополучателят може по всяко време да вземе в депозитната кутия на банката.

Продажба на дълг

Ипотечните апартаменти, които се продават от банката, привличат с намалената си цена други хора, които искат да вземат ипотека върху жилище.

За тях процедурата за получаване на ипотечен кредит не се различава много от стандартната:

  • подобен пакет документи се предоставя за разглеждане на купувача като потенциален кредитополучател;
  • ако бъде одобрен, придобитият недвижим имот се оценява и застрахова в съответствие с установените разпоредби на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, изменен на 7 май 2013 г., № 102-F3.

Пререгистрацията на тежестта в Rosreestr по повод на новия собственик се извършва от самата банка. Кредитополучателят трябва само да подпише допълнително споразумение за прехвърляне на дългово обстоятелство.

Процедурата за продажба на апартамент отнема около 3 седмици (5 работни дни за премахване на тежестта и около 2 седмици за приключване на сделката за покупко-продажба).