Kapitalning to'g'ridan-to'g'ri qaytishi doirasida qo'llaniladi. Ko'chmas mulkni baholash: Ring usuli
Ring texnikasi ko'pincha ko'chmas mulkni baholash jarayonida qo'llaniladi, ammo uning mohiyati nimada? Qanday foyda bor? Qayta kapitalizatsiya stavkasi qanday?
Keling, ushbu va boshqa savollarni batafsil ko'rib chiqaylik.
Usulning mohiyati
Ring usulining mohiyati dastlab ma'lum vaqt davomida mulkdan foydalanish jarayonida foyda miqdori va moliyaviy xarajatlarni bashorat qilish va keyin olingan foydani aniqlashdir.
Shuni esda tutish kerakki, bu usul asosiy qarzni qoplashni o'z ichiga oladi har yili teng qismlarda.
Ushbu usuldan foydalanganda, to'g'ri chiziqli kapitallashuv daromad oqimlarining kamayishiga to'liq mos keladi, shuning uchun uni teng kattalikdagi daromad oqimlari bilan ishlatib bo'lmaydi.
Shuni hisobga olish kerakki, rentabellik stavkasini aniqlash jarayonida tiklanish darajasi va foiz stavkasi qo'llaniladi.
Boshqa usullar bilan solishtirganda
Dastlab, mulkni baholash jarayonida bir nechta usullar ayniqsa mashhur ekanligini tushunish kerak: Ring yoki (DDP).
Ikkala usul ham mulkning qiymati yaqin kelajakda undan mumkin bo'lgan foydaga asoslanishi printsipiga asoslangan edi. Oddiy qilib aytganda: ikkala usul ham o'z ichiga oladi ko'chmas mulkdan (binolar va boshqa inshootlardan) kelajakda mumkin bo'lgan daromadlarni uning tannarxiga aylantirish. Bundan tashqari, asosiy nuance - bu hisobga olinadigan xavf darajasi.
Ring usulining boshqa usullardan asosiy farqi shundaki, kiruvchi daromadni o'zgartirish uchun turli usullar qo'llaniladi. Ring metodologiyasida ko'chmas mulkning narxi faqat shakllanadi ma'lum vaqt uchun daromadni hisobga olgan holda.
Masalan, diskontlangan pul oqimi usulida hisob-kitob so'nggi bir necha yildagi ko'rsatkichlar asosida, shuningdek, hisobot davri oxirida baholanayotgan mulkni kelajakda sotishdan olinadigan daromadni hisobga olgan holda amalga oshiriladi. .
Afzalliklar
Ring usuli afzalliklari va ma'lum kamchiliklarini o'z ichiga oladi.
Imtiyozlarga quyidagilar kiradi:
- zarur hisob-kitoblarni amalga oshirishda qulaylik va soddalik. Texnika egalari uzoq muddat bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari uchun juda yaxshi;
- uning yordami bilan mumkin yuqori aniqlik bilan joriy bozor sharoitlarini hisoblash. Bugungi kunda ko'chmas mulk bitimlarini tuzishda narx va sifat ko'pincha tahlil qilinadi.
Usulning kamchiliklari quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- bo'lishi shart tranzaktsiyalar haqida etarli ma'lumot bo'lmasa, kamida asosiy ko'nikmalar(bu holda hisoblash qiyin bo'ladi);
- agar baholanayotgan mulk joylashgan bo'lsa qurilish bosqichida uni baholash muammoli bo'ladi, chunki undan foydalanishdan hali daromad yo'q.
Formula, qayta kapitallashtirish stavkasi
Ring usuli investitsiya kapitalining har yili teng qismlarda qaytarilishini anglatadi. Ushbu usulning o'ziga xos xususiyati - daromadlilik stavkasini dastlabki xarajatlarga nisbatan aniqlash.
Hisoblash formulasi:
Rr = Cdk + (1/P),
- Cdk– kapitalning rentabellik darajasi;
- P– baholanayotgan mulkning iqtisodiy hayotining qolgan davri.
Kapital stavkasi rentabelligi
Kapitalning asosiy miqdorini tiklash mumkin bo'lgan hollarda Ring usulidan foydalanish tavsiya etiladi. teng qismlarda. Bunda investitsiyalarning yillik daromadlilik darajasi optsion bilan belgilanadi aktivning umumiy qiymatini uning qolgan foydalanish muddatiga bo'lish.
"Foydali xizmat muddati" ta'rifi aktivning xizmat qilish muddatining teskari ko'rsatkichini anglatadi. O'z navbatida, "aktivlar stavkasi" foizsiz o'zgartirish fondiga joylashtirilgan dastlabki investitsiyalarning yillik foizidir.
Keling, haqiqiy misolni ko'rib chiqaylik.
Investitsiya shartlariga ko'ra:
- muddati - 5 yil;
- investitsiyalarning rentabelligi - stavka 12%;
- sarmoya miqdori 10 ming dollarni tashkil etadi.
Shunday qilib, Ring metodologiyasiga ko'ra, har yili to'g'ri chiziqli rentabellik darajasi taxminan 20% ni tashkil qiladi, chunki 5 yil davomida butun aktiv hisobdan chiqariladi (100/5 yil = 20).
Bunday vaziyatda kapitallashuv nisbati taxminan 32% (12% + 20% = 32%) bo'ladi.
Investitsiyalar rentabelligini majburiy hisobga olgan holda investitsiyaning asosiy qismi uchun kompensatsiya masalasiga kelsak, javob jadvalda keltirilgan:
Ko'rib turganingizdek, investitsiya daromadi mulkning butun faoliyati davomida teng ulushlarda amalga oshiriladi. 
Ko'chmas mulkni baholash usuli
Ko'chmas mulkni baholash uchun Ring usuli investorning prognozlarini va taxminiy bozor taxminlarini hisobga olmaydi haqida:
- ko'chmas mulkka egalik qilish muddati;
- rentabellikning taxminiy dinamikasi;
- mulk qiymatidagi mumkin bo'lgan o'zgarishlar.
Ringning metodologiyasi shunga o'xshash yoki o'xshash mulkni sotish qiymatiga asoslangan umumiy kapitallashuv koeffitsientini hisoblash imkonini beradi.
Bu usul baholanayotgan mol-mulkning qiymati va uning faoliyati davomida olinishi mumkin bo'lgan sof foyda haqidagi bozor ma'lumotlarini o'rganishga asoslangan.
Ochig'ini aytganda, Ring usuli baholanayotgan mulkni o'xshash xususiyatlar bilan solishtirishni o'z ichiga oladi. Bunday holda, shunga o'xshash mulk bir xil kapitallashuv darajasiga ega ekanligiga ishonish asos hisoblanadi.
Ushbu texnikani qo'llashda baholovchining asosiy maqsadi shunga o'xshash ko'chmas mulkni oqilona tanlash.
Shuni esda tutish kerakki, eng yaxshi variant xuddi shunday vaqt oralig'ida baholangan va sotilgan mulkni ko'rib chiqish bo'ladi, chunki faqat bu holda hisobotdagi ma'lumotlarni o'zgartirishga hojat yo'q.
Shuni tushunish kerakki, mulk qanchalik yaxshi baholansa, kapitallashuv darajasi shunchalik past bo'ladi.
Ring usuli mulkiy huquqlarni baholash zarur bo'lganda yoki mulkning individual jismoniy qismlarining narxini aniqlashda (masalan,) mashhurdir.
Ushbu baholash usuli kapitallashtirish uchun foiz stavkasini aniqlash zarurati tug'ilganda eng yaxshi variant hisoblanadi. Bundan tashqari, agar barcha kerakli ma'lumotlar mavjud bo'lsa, u hech qanday shubhasiz qo'llaniladi.
Biror kishi o'z pullarini daromad keltiruvchi ob'ektga qo'yganda, u qo'yilgan kapitaldan nafaqat foyda olishni, balki uning to'liq qoplanishini ham kutadi. Buni qayta sotish yoki shunday foyda olish yo'li bilan amalga oshirish mumkinki, ular nafaqat foiz keltiradi, balki sarmoyani asta-sekin qaytaradi.
Kirish ma'lumotlari
Agar investor o'z kapitalini ma'lum bir mulkka kiritsa, u daromad va foyda olishni kutadi. Taxminiy vaqt qiymatlarini hisoblashning uchta mashhur usuli mavjud:
- Kapitalni to'g'ridan-to'g'ri qaytarish usuli. Ring nomi bilan atalgan.
- Investitsiyalar va o'rnini bosuvchi fonddan foydalanish darajasidan foydalangan holda kapitalni qaytarish usuli. Invud sharafiga nomlangan.
- Kapitalni xavf-xatarsiz foiz stavkasi va tiklanish fondi bo'yicha qaytarish usuli. Xoskold sharafiga nomlangan.
Keling, ularning har biri nima ekanligini bir necha so'z bilan tasvirlab beraylik:
- Ring usuli. Bu quyidagi tartib bo'yicha stsenariyni ishlab chiqishni o'z ichiga oladi: investitsiya qilingan kapitalning asosiy miqdorini qoplash teng qismlarda amalga oshiriladi. Bunday holda, to'lov miqdori farq qilmaydi. Bu usul qarzni to'lash uchun foydalaniladigan pul oqimi qiymatining yillik pasayishini nazarda tutadi. Shuning uchun daromad notekis bo'lgan hollarda uni ishlatish mumkin emas.
- Inwood usuli. Investitsiyalarning rentabellik darajasi o'rnini bosuvchi fond koeffitsientiga teng bo'lib, u investitsiyalarning daromadliligi bilan bir xil foiz stavkasida hisoblanadi. Agar investitsiyalar to'liq qaytarilsa va ulardan tegishli foyda olinadigan bo'lsa, ushbu yondashuvdan foydalanish tavsiya etiladi.
- Xoskold usuli. U investitsiya qilingan kapitalning bir qismi operatsiya davomida yo'qolishi mumkin bo'lgan hollarda qo'llaniladi. Bu holda joriy daromad ham kompensatsiya, ham investitsiyadan olingan foyda sifatida hisoblanadi. Masalan, bu ijaraga olingan turar-joy binosini buzishda tegishli. Shuning uchun Xoskold usulidan foydalangan holda investitsiyalarning daromadliligi nafaqat qo'yilgan kapitalni qaytarishga, balki amalga oshirilgan manipulyatsiyalardan foyda olishga ham asoslanishi kerak.
Endi ularni batafsil ko'rib chiqaylik.
Ring usuli
Endi matematik jihatlarni ko'proq ko'rib chiqaylik. Kapitalning yillik daromadlilik stavkasini olish uchun siz aktivning 100% qiymatini uning qolgan foydalanish muddatiga bo'lasiz. Boshqacha qilib aytganda, biz aktivning xizmat qilish muddatiga teskari qiymatga muhtojmiz. Daromad darajasi - bu foizsiz qayta tiklash fondiga joylashtirilgan dastlabki kapitalning yillik ulushi.
Keling, investitsiya qilishning kichik bir misolini ko'rib chiqaylik. Aytaylik, besh yilga sarmoya bor. Daromad darajasi yiliga 18% ni tashkil qiladi. Bunday holda, kapitalning yillik to'g'ri chiziqli rentabelligi 20% ni tashkil qiladi. Bunga oddiy manipulyatsiyalar orqali erishiladi: 100%/5=20%. Bu holda kapitallashuv nisbati 38% bo'ladi. Bu raqam qayerdan kelganini tushunmaydiganlar uchun: 18% + 20% = 38%.
Inwood usuli
Ushbu yondashuv qaytarilgan kapitalni investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilish to'g'risida qaror qabul qilingan hollarda qo'llaniladi. Ushbu variantning yana bir nomi - annuitet usuli. Mana kichik bir misol: investitsiya muddati besh yil. Investitsion daromad 12% ni tashkil qiladi. Tiklash fondi koeffitsienti (uni qayta investitsiyalashdan) 0,1574097% ni tashkil qiladi. Shunday qilib, koeffitsient 0,2774097% ga teng bo'ladi.
Xoskold usuli
Ushbu yondashuv formulasi dastlabki investitsiyalar uchun stavka yuqori bo'lmaganda qo'llaniladi. Va unga qayta sarmoya kiritish juda dargumon. Shuning uchun risksiz stavka matematik hisobda mos yozuvlar sifatida ishlatiladi.
Tushunish uchun kichik bir misolni ko'rib chiqaylik. Besh yil muddatga investitsiyalardan yiliga 12% daromad taklif qiluvchi investitsiya loyihasi mavjud. Mablag'larning qaytarilishi tufayli ma'lum miqdorlarni 6% stavkada xavf-xatarsiz qayta investitsiya qilish mumkin. Ushbu kompensatsiya omili bilan kapitalning rentabellik darajasi 0,1773964 ni tashkil qiladi. Bu holda koeffitsient 0,2973964 ga teng bo'ladi.
Formula nimaga o'xshaydi? Xoskold usuli biroz murakkabroq ifodadan foydalanishni o'z ichiga oladi. Umuman olganda, bu shunday ko'rinadi: R qopqog'i. = R daromadi Qopqoq. + D · R normasi. qaytish
D hisob-kitoblarni amalga oshirishda katta qiziqish uyg'otadi. Axir, bu ma'no foydalimi yoki yo'qmi, bu belgiga bog'liq. Shunday qilib, agar baholangan ob'ektning qiymati o'zgarmasa, D nolga teng bo'ladi. Ijobiy qiymatga faqat uning narxi pasaytirilgan taqdirdagina erishish mumkin. U tushish sodir bo'ladigan qismni ko'rsatadi. Ob'ektning narxini oshirish rejalashtirilgan bo'lsa, salbiy qiymat o'rnatiladi. Shuningdek, u o'sishning taxminan sodir bo'ladigan foizini ko'rsatadi. Xoskold usuli bo'yicha qaytarish darajasi etarli darajada hisobga olinishi kerak, aks holda moliyaviy yo'qotishlarga olib keladigan ishonchsiz ma'lumotlar olinadi.
Imkoniyatlar haqida
Gap shundaki, ko'rib chiqilayotgan usullar vakuumda o'z-o'zidan mavjud emas. Ulardan foydalanishda kapitallashuv darajasi va investitsiyalar rentabelligi katta rol o'ynaydi. Birinchisi, riskni baholash va investitsiya qilingan va olingan mablag'larni ko'rsatishda qo'llaniladi. U qanchalik katta bo'lsa, shartnoma shunchalik foydali bo'ladi. To'g'ri, ehtiyot bo'lish kerak. Qanchalik ko'p foyda va'da qilinsa, bog'liq xavflarning vaqtinchalik maqomidan juda real narsaga o'tishi ehtimoli shunchalik yuqori bo'ladi.
Yana bir ta'kidlash joizki, investitsiyalarning daromadlilik koeffitsienti. U ma'lum bir investitsiyaning rentabelligini yoki foydasizligini foiz sifatida ko'rsatish uchun ishlatiladi. Uning formulasi quyidagicha ko'rinadi: (daromad - zarar) / investitsiya miqdori * 100%.
Qanday qiyinchiliklar paydo bo'lishi mumkin?
Ko'rinib turgan tashqi soddaligiga qaramay, ba'zi hiqichoqlar bo'lishi mumkin. Misol uchun, sotish narxlari noaniq ma'lumotdir. Shuning uchun nominal qiymatlar va haqiqiy natijalar o'rtasida farqlar bo'lishi mumkin. Barqaror bozor sharoitida matematik modellarni qo'llash eng yaxshisidir. Qizig'i shundaki, har ikki yo'nalishda harakatlanayotganda sapmalar ta'minlanadi. Masalan, bozor o'sishi bilan kapitallashuv nisbati pasayadi. Albatta, parametrlarni yaxshilash yomon og'ish deb aytish mumkin emas. Ammo bu ishlatilgan matematik modelni to'g'rilash kerakligiga olib keladi.
Alohida-alohida, qarz mablag'laridan foydalanishni ta'kidlash kerak. Axir, afsuski, faqat o'z mablag'ingiz bilan boshqarish har doim ham mumkin emas. Bunday holda, bir vaqt oralig'ida sof operatsion daromad kontseptsiyasidan foydalanish kerak va reversiya narxi hisoblanmaydi. Agar qarz mablag'lari ishlatilgan bo'lsa, tegishli investitsiyalar usuliga e'tibor berish yaxshiroqdir.
Ko'rib chiqilishi kerak bo'lgan xususiyatlar
Endi qo'llaniladigan jihatlar haqida ko'proq gaplashamiz. Har doim asosiy masalalarni ko'rib chiqish kerak. Agar siz javobni yoqtirmasangiz, unda bu amalga oshirilgan harakatlarning maqsadga muvofiqligi haqida o'ylash uchun sababdir.
Masalan, investitsiya loyihasining pul oqimlari kiritilgan investitsiyalarning o'rnini to'ldirishi va foyda keltirishi mumkinmi? Keling, juda oddiy variantni ko'rib chiqaylik. Bir kishi bankka pul olib, omonat ochadi. Shartnoma muddati tugagandan so'ng siz asosiy qarzni ham, foizlarni ham olishingiz mumkin. Albatta, agar bank bankrot bo'lmasa. Ammo bu holda, agar siz qonunda belgilangan maksimal miqdordan oshmasa, asosiy qarzni tejashga ishonishingiz mumkin. Shuning uchun siz faqat bank muassasasining ishonchliligi va taklif qilingan foiz stavkasi haqida qayg'urishingiz kerak. Ammo agar investitsiya loyihasining pul oqimlari ko'chmas mulkni sotib olishga qaratilgan bo'lsa, unda investitsiyalar qoplanishiga e'tibor berish kerak. Ya'ni, agar loyiha o'n yil davomida ishlashi rejalashtirilgan bo'lsa, 10% depozitni olish bu biznes uchun etarli emas. O'n foizlik foyda faqat investitsiyalarning daromadliligi 20% bo'lsa mumkin. Agar u kamroq bo'lsa, to'lov muddati oshadi. Va bu loyihani kamroq jozibador qiladi. Aytgancha, yigirma foiz sarmoyani qoplash uchun yarmini ishlatish uchun kifoya qiladi va qolgan 10 foizni munosib daromad deb hisoblang.
Xulosa
Bu erda Xoskold, Ring va Inwood usullari. Va ular bilan birga investitsiya kapitalining qoplanishi qanday hisoblanganligi baholanadi. Matematik hisob-kitoblar sizga kapitalni qoplash va foyda olishdan oldin qancha vaqt kutishingiz kerakligini va uning yakuniy hajmi qanday bo'lishini aniqlash imkonini beradi. Haqiqiy muammolarni hal qilishda hamma narsa maqolada muhokama qilinganidan ko'ra biroz murakkabroq bo'lishini hisobga olish kerak. Moliyaviy yo'qotishlar ehtimolini minimallashtirish uchun matematik formulani ma'lum fikrlarni hisobga olgan holda o'zgartirish mumkin.
Qayta ishlab chiqarish fondidagi kapitalning investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qaytarilishi (Invud usuli). Bu usul kompensatsiya fondini investitsiyalarning daromadlilik darajasiga teng foiz stavkasida shakllantirishni nazarda tutadi. Bu usul doimiy annuitet daromad olish uchun ishlatiladi. Ushbu usulning misoli - bu o'z-o'zidan amortizatsiya qilinadigan kredit bo'lib, bu erda kredit uchun kapitalizatsiya stavkasi foizlar yig'indisi bo'lib, bu holda kredit summasining daromadlilik darajasi va investitsiyalarni tiklash fondi koeffitsienti aniqlanadi. formula bo'yicha:
, (4. 19)
bu erda i - investitsiyalarning daromadlilik darajasi;
n - investitsiyalarni qaytarish muddati;
Investitsiyalarni tiklash fondi omili;
Qarzni qaytarish nisbati yoki amortizatsiya hissasi
pul birligi.
Ushbu usulni quyidagi misolda ko'rib chiqamiz.
Misol. 50 ming UAH qiymatidagi mulk sotuvga qo'yilgan. Investor yillik naqd pul oqimi taxminan 14 ming UAH bo'lishini nazarda tutgan holda, investitsiya qilingan kapitaldan yiliga 6% daromad olishni rejalashtirmoqda. Shu bilan birga, investor 4 yil ichida sarmoyasini qoplashni rejalashtirmoqda.
Kapitalizatsiya koeffitsientini, shuningdek, belgilangan muddatda sarmoyani qoplash imkoniyatini aniqlash kerak.
Dizayn parametrlari:
D = 50 ming o'yin.; n = 4; i = 6%.
Kompensatsiya fondi omili va / ((1 + i) n - 1) = 0,06 / (1,06 4 1) = 0,2286.
Keling, kapitallashuv nisbatini aniqlaymiz:
K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886 yoki K = i (1 + i) n / ((1 + i) n - 1) = 0,06 x 1,06 4 / (1,06 4 1) = 0,2886.
Investitsiyalarni qoplash uchun taqdim etiladigan birinchi yillik badal:
R, = D x va / ((1 + i) n - 1) = 50 x 0,2286 = 11,4296 ming UAH. Investitsiyalarning daromadliligini va qo'yilgan kapitalga foizlarni ta'minlaydigan yillik muddatli to'lov quyidagilar bo'ladi:
Y = 50 x 0,2886 = 14,4296 ming o'yin.
Muayyan kapitallashuv koeffitsientining to'g'riligini va ma'lum bir vaqt ichida investitsiyalarni qaytarish imkoniyatini tekshirish:
Y / K = D ◊ 14,4296 / 0,2886 = 49,9986 (~ 50 ming UAH)
Investitsiyalarni qoplashni hisoblash (ming UAH) Keling, uni jadvalda keltiramiz. 4.5.
4.5-jadval.
(ming UAH)
| Yilning | D | I = D k ži | TO | Y |
| 1-chi | 50,0 3 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2 | 8,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3 | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4 | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Birga | - | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Bu misol almashtirish fondi va investitsiyalarning rentabellik darajasiga asoslangan kapitalning rentabelligini hisoblashdan foydalanishning misolidir. Ushbu misolda investitsiyalarning daromadlilik darajasi kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi hisoblanadi. Bu investitsiya daromadi (0,06 / (1,06 4 - 1) = 0,2286) bilan bir xil foiz stavkasida aniqlangan zaxira fondi omiliga teng. Kapitalizatsiya stavkasining yana bir komponenti - bu investitsiyalar bo'yicha foiz stavkasi. Ushbu texnikadan foydalanish investitsiyalarning to'liq tiklanishini va tegishli daromadlarni olishni ta'minlaydi.
Xoskold usuli
Kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi (Hoskold usuli) asosida kapitalning qaytarilishi.
Ba'zi hollarda investitsiyalar shunchalik foydaliki, ularni dastlabki investitsiyalar bilan bir xil foiz stavkasida qayta investitsiya qilish imkoniyati yo'q. Shunday qilib, qayta investitsiya qilingan mablag'lar eng past "xavfsiz" foiz stavkasida daromad olishlari mumkin. Ommaning investitsiya faoliyatiga bunday "xavfsiz" yondashuv Xoskold usuli deb ataladi.
Misol uchun, investitsiya kompaniyasi yiliga 18% foyda keltiradigan va 4 yilga mo'ljallangan loyihaga kapital qo'ygan, bu ushbu sohadagi o'rtacha rentabellikdan sezilarli darajada yuqori. Investitsion daromaddan olingan summalar faqat 8% stavkada xavfsiz tarzda qayta investitsiya qilinishi mumkin va birinchi yil uchun kutilayotgan daromad 1 500 000 UAH bo'ladi.
8% stavkada 4 yillik tiklash fondi omili 0,08 / (1,08 4 - 1) = 0,222 bo'lganligi sababli, umumiy kapitallashuv nisbati 0,18 + 0,222 = 0,402 bo'ladi.
4 yillik daromad oqimining qiymatini aniqlash uchun birinchi yil daromadini kapitallashuv koeffitsientiga bo'ling. Birinchi yil uchun daromad 1 500 000 UAH. Shunday qilib, butun oqimning narxi teng bo'ladi: 1,5 / 0,402 = 3,730 000 UAH.
Yillik daromadda investitsiya qilingan kapitalning rentabelligi (foizli daromad) 3,73 x 0,18 = 0671400. UAH, investitsiya qilingan kapitalning rentabelligi esa 3,73 * 0,222 = 0828060. UAH bo'ladi. Keling, ushbu hisob-kitobni tekshiramiz: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 1500000. UAH).
Agar investitsiya qilingan kapitalning bir qismi operatsiya davomida yo'qolishi mumkin bo'lsa (masalan, ijaraga olingan turar-joy binosining amortizatsiyasi), joriy daromad ham investitsiya o'rnini bosuvchi, ham investitsiya daromadi sifatida ko'rib chiqilishi kerak. Bunday hollarda kapitallashuv koeffitsientini shunday hisoblash kerakki, aktivlar qiymatini baholashda investitsiya qilingan kapitalning to'liq tiklanishi ham, undan daromad olish ham ta'minlanadi. Bunga erishish uchun kapitallashuv koeffitsientini oshirish kerak.
Misol. Dastlabki narxi 50 ming UAH bo'lgan uyning egasi uni 10 yilga ijaraga beradi. Ijara muddati tugagandan so'ng, uy o'zining dastlabki qiymatini 20% ga yo'qotadi. Aniqlaymiz: yo'qotilgan kapitalning bir qismini qoplashni ta'minlaydigan har yil oxirida amalga oshiriladigan yillik ijara to'lovi miqdori va investitsiya qilingan kapitalning yillik kapitalizatsiya stavkasi 10% miqdorida.
Yo'qotilgan kapital miqdori 50x0,2 = 10 ming UAH.
Kompensatsiya fondi omili: u / [(1 + i) n -1] = 0,1 / [(1 + 0,1) 10 - 1] = 0,0627454.
1 yil davomida yo'qotilgan kapitalni qoplash:
0,0627454x10,000 = 627,454 UAH.
Yillik ijara to'lovi quyidagilar bo'lishi kerak:
50,000x0,1 + 627,454 = 5627,454 UAH.
Lizing beruvchining butun ijara muddati uchun olgan summasi (annuitet summasi) quyidagicha bo'ladi:
5627,454x / 0,1 = 5627,45x15,937425 = 89687,06 UAH.
Keling, kapitallashuv nisbatini aniqlaymiz.
Annuitet usulidan foydalangan holda ularning 20% yo'qotilishini hisobga olgan holda kapitalni (investitsiyalarni) qoplash: 0,2x0,1 / (1,1 - 1) = 0,2x0,062745394 = 0,01254908 bo'ladi.
Qaytish (investitsiya qilingan kapital bo'yicha foiz stavkasi) - 10% (0,1). Kapitalizatsiya nisbati: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Investitsiyaning boshlang'ich (joriy) qiymati 5627,454 / 0,11254908 = 50000.
Aktivlar qiymatining o'sishini prognozlashda barcha joriy daromadlar va aktivlarni qayta sotishdan olingan tushumlarning bir qismi investitsiyalar bo'yicha daromad sifatida ko'rib chiqilishi mumkin. Aktivlarni qayta sotishdan tushgan tushumning qolgan qismi tomonidan taqdim etiladi! investitsiya qilingan kapitalning qaytarilishi. Bunday hollarda kapitallashuv stavkasi diskont stavkasi va kapitalning yillik daromad foizi o'rtasidagi farq sifatida aniqlanishi mumkin.
Misol. Yer uchastkasi 10 yil muddatga yillik 12% foiz stavkasi bilan ijaraga beriladi. Joriy daromad doimiy bo'lib qolmoqda va 9,6 ming UAHni tashkil qiladi. Ijara muddati tugagunga qadar er uchastkasining qiymati 25 foizga oshishi taxmin qilinmoqda.
Keling, saytning kapitallashuv nisbati va joriy qiymatini aniqlaymiz.
Kerakli qaytarish darajasi: 0,12.
Xarajatlarning oshishi: 0,25x (0,12 / ) = 0,25 * 0,056984164 = 0,01424604.
Kapitalizatsiya darajasi: 0,12x0,014246041 = 0,105753959.
Uchastkaning joriy qiymati: 9,6: 0,105753959 = 90,777 ming UAH.
Qayta sotish vaqtidagi narx: 90,777x1,25 = 113,47 ming UAH.
Kapitalni qoplashni hisoblash usullarini ko'rib chiqib, biz olingan davriy daromadlarni ikki qismga bo'lish mumkinligini aniqladik: kapitalning rentabelligi va kapitalni qoplash. Kapitalning rentabelligi - qo'yilgan kapitaldan olingan foizli pul, ya'ni yakuniy daromad. Kapitalning qaytarilishi uni almashtirish tezligi bilan tavsiflanadi. Kapitalni qaytarish darajasi investitsiya loyihasini amalga oshirish muddatiga, joriy rentabellik darajasiga, davriy daromadlarning barqarorligiga va egalik davrida kapital qiymatining o'sishi yoki kamayishiga bog'liq.
Umumiy atama bilan birlashtirilgan usullar guruhi: "To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli" an'anaviy versiyada ko'chmas mulkni baholash hisobotlarida keng qo'llaniladi. Biroq, hisobotlarda ishlatilgan modellarning qo'llanilishi bo'yicha taxminlar va cheklovlar ko'rsatilganligi juda kam uchraydi. Va bu tushunarli. Agar siz ushbu usulni qo'llash mumkin bo'lgan shartlarni (taxminlarni) ko'rsatsangiz, ko'pincha asosiy pozitsiyalar nuqtai nazaridan tijorat va turar-joy ko'chmas mulkining haqiqiy holati ushbu taxminlarga mos kelmasligi aniq bo'ladi. Ushbu usullardan qonuniy foydalanish muammolari ko'chmas mulkni baholash bo'yicha nazariy adabiyotlarda (Gribovskiy, Ozerov, Mixailets va boshqalar) muhokama qilinadi. Shuni alohida ta'kidlash kerakki, bu masalalar eng umumiy pozitsiyalardan ko'rib chiqiladi. Biroq, ko'chmas mulkni baholash hisobotlari tahlili shuni ko'rsatadiki, ushbu sohadagi nazariy tadqiqotlar ko'pchilik amaliyotchi baholovchilar tomonidan e'tiborga olinmaydi. Shuning uchun, menimcha, muammoga amaliyotchi baholovchi nuqtai nazaridan qaytish foydalidir. Ushbu maqola Rossiyada ushbu davrga xos bo'lgan beqaror iqtisodiyotda ko'chmas mulkni baholashda tez-tez uchrab turadigan odatiy vaziyatlarni standartlashtirishga, ushbu holatlar bilan bog'liq taxminlar to'plamini shakllantirishga va formulalar mavjud bo'lganda amaliy vaziyatlar doirasini kengaytirishga harakat qiladi. to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv usulini to'g'ri ishlatish mumkin. Asosiy e'tibor ko'chmas mulk narxining oshishi va ijara stavkalarining oshishi hisobga olinadigan modellarga qaratiladi. So'nggi 5 yil ichida hatto "qarish" ob'ektlari ham inflyatsiyadan sezilarli darajada yuqori narxlarda o'sib borayotganini sezmaslik mumkin emas. Ko'rib chiqilayotgan muammoning rasmini to'ldirish uchun ushbu asarlarning ba'zi qoidalari bu erda qisman takrorlanadi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuliga muvofiq (masalan, qarang) kapitallashuv nisbati (R) ko'chmas mulkni baholash muammosiga nisbatan sof operatsion daromadni aylantirish imkonini beruvchi ma'lum bir koeffitsient mavjud. (D), kelgusi yilda kutilayotgan joriy qiymatda (PV) formuladan foydalangan holda xususiyat:
PV = D/R (1)
Bunday holda, kapitallashuv nisbati ikkita elementdan iborat:
- Investitsiyalar rentabelligi darajasi
- Investitsiyalarning daromadlilik darajasi (kapitalni tiklash darajasi).
Investitsiyalar rentabelligi darajasi risksiz va likvidli vositalarning bozor daromadi va kelajakdagi daromadlarning noaniqligi va baholanayotgan mulkning likvidligi etarli emasligi bilan bog'liq bo'lgan risk mukofoti bilan belgilanadi. Kapitalni qaytarish darajasi mol-mulkdan foydalanishning kutilayotgan muddati davomida yillik kapital yo'qotish miqdori, sof daromad miqdorining o'zgarishi xarakteri va olingan daromadni qayta investitsiyalash usuli bilan belgilanadi. Adabiyotda kapital daromadining uchta modeli tasvirlangan:
- To'g'ri chiziq (Ringa modeli)
- Kompensatsiya fondiga ko'ra (Hoskold modeli)
- Annuitet (Inwood modeli)
Bundan tashqari, Gordon modeli amalda keng tarqalgan bo'lib, yillik daromadni bozor qiymati bilan bog'laydi, bu asosan reversiya xarajatlarini baholash uchun ishlatiladi. Ring modeli daromad oqimining har yili qisqarishini nazarda tutadi. Doimiy ravishda o'sib borayotgan ijara stavkalari sharoitida bunday taxmin juda shubhali ko'rinadi. Shuning uchun bu model amalda qo'llanilmaydi. Xoskold usuli ko'chmas mulkni baholashda ham keng qo'llanilmadi, chunki u ijaradan olingan pul yillar davomida omonatda yoki boshqa xavf-xatarsiz va shunga mos ravishda kam daromadli vositalarda to'plangan vaziyatni anglatadi, bu odatiy bo'lmagan. samarali egasi strategiyasi uchun. Biz tomonimizdan ko'rib chiqilgan va Internet-resurslarda e'lon qilingan hisobotlarni tahlil qilish shuni ko'rsatadiki, Invud modeli eng keng tarqalgan bo'lib qo'llaniladi, bu, aftidan, zamonaviy bozor haqiqatlarini ko'proq darajada aks ettiradi.
Dastlab, ushbu modellar va tegishli formulalar diskontlangan pul oqimlari usuli bilan bevosita bog'liq bo'lmagan umumiy fikrlardan olingan. Ammo, amaliy sohalarning rivojlanish tarixida tez-tez sodir bo'lganidek, to'g'ri taxminlar keyinchalik umumiy nazariya nuqtai nazaridan qat'iy tasdiqlandi. Bu holatda ham xuddi shunday holat yuz berdi. Ma'lum bo'lishicha, to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli uchun formulalarni baholanayotgan aktiv tomonidan yaratilgan pul oqimlarini diskontlashning klassik usuliga asoslanib, qat'iy matematik tarzda olish mumkin edi. Bu nafaqat ularni qo'llash doirasini to'g'ri belgilash, balki ularni real vaziyatlarning keng sinfiga kengaytirish imkonini berdi. Bunday o'zgarishlarning o'ziga xos texnikasini ko'plab nashrlarda topish mumkin (masalan, qarang). Quyidagi modellar turli vaziyatlarni, shu jumladan mulklar o'z qiymatini yo'qotmagan va dastlabki investitsiyalarning faqat bir qismini tiklashni talab qiladigan vaziyatlarni qamrab oladi. Ushbu formulalar, shuningdek, prognoz davridagi ijara stavkalarining kutilayotgan o'sishini va ko'chmas mulk narxlarining kutilayotgan o'sishini hisobga oladi. Shuning uchun ular mulkni baholovchining amaliy faoliyatida duch keladigan amaliy vaziyatlarning keng doirasiga mos keladi. Barcha formulalar juda umumiy tipik vaziyatlar uchun an'anaviy pul oqimlarini diskontlash modeli asosida olinganligi sababli, ular diskontlangan pul oqimlari usuliga asoslangan baholash natijalariga to'liq mos keladi.
Tabiiyki, tavsiya etilgan odatiy holatlar ro'yxatini to'liq deb hisoblamaslik kerak. Haqiqiy hayot har doim har qanday modelga qaraganda boyroq va rang-barangroqdir.
Odatdagi holat 1. (An’anaviy Invud modeli)
An'anaviy Invud modeli prognoz davri ob'ektning butun qolgan umri bo'lgan vaziyatga ishora qiladi, bu esa baholangan ob'ekt qiymatining to'liq yo'qolishi bilan yakunlanadi. Keling, ushbu model haqiqiy bo'lgan asosiy taxminlarni shakllantiramiz:
- Ob'ektning kutilayotgan xizmat muddati n yillar.
- Operatsiyaning butun davri (prognoz davri) davomida ob'ekt olib keladi belgilangan daromad, teng D.
- Xizmat muddati tugagach (prognoz davri) ob'ekt o'z qiymatini, ya'ni kelajakdagi qiymatini butunlay yo'qotadi. FVn = 0.
Diskontlash usuliga muvofiq, tuzilgan taxminlar bo'yicha joriy qiymat quyidagi ifoda bilan aniqlanadi
(2)
Joriy qiymatning ifodasi quyidagicha ifodalanishi mumkinligini ko'rsatish oson (masalan, qarang): 
,
Murakkab foiz funksiyasidan foydalanish K6(r,n), birlikning amortizatsiyasiga qo'shgan hissasini tavsiflovchi joriy qiymat formulasi quyidagi shaklda bo'ladi: 
Shuni hisobga olib
Qayerda K3(r,n)- kompensatsiya fondi koeffitsientiga teng 
(3)
biz kapitallashuv nisbati uchun an'anaviy formulani olamiz:
(4)
bu barcha kitoblarda Invud modeli bo'yicha kapitalni almashtirish bilan kapitallashtirish usulining asosiy formulasi sifatida berilgan.
To'lov fondi omili K3(r,n) r rentabelligi bilan qayta investitsiya qilinganda, davr mobaynida to'planishini ta'minlaydigan to'lovlar miqdorini tavsiflaydi. n bir yilga teng miqdorda. (4) formuladagi ushbu element sotib olish uchun sarflangan va kutilgan xizmat muddati davomida yo'qolgan kapitalni qoplash zarurligini aks ettiradi.
Ushbu formulalar hozirgi vaqtda ko'chmas mulkni baholashda juda keng qo'llaniladi. Biroq, uning asosidagi taxminlarni hisobga olgan holda, undan foydalanishda ko'proq ehtiyot bo'lish kerak.
Darhaqiqat, ijara stavkalari uzoq vaqt davomida barqaror o'sib bormoqda va kutilayotgan kelajakda bu o'sish butunlay to'xtaydi, deb taxmin qilish uchun hech qanday asos yo'q. Bundan tashqari, standart hayot muddati tugagandan so'ng, ko'chmas mulkning qiymati nolga teng bo'ladi deb taxmin qilish juda shubhali ko'rinadi. Hech bo'lmaganda, agar er uchastkasi mulk egasiga tegishli bo'lsa, mulk to'liq yo'q qilinganidan keyin ham mulkdor er uchastkasining qiymati va qurilish elementlarining bir qismi miqdorida bir qancha kapitalning egasi bo'lib qoladi. Shuning uchun yuqorida keltirilgan taxminlarni har doim ham oqlash mumkin emas.
Biroq, bunday holatlar maxsus ko'chmas mulkni baholashda yuzaga kelishi mumkin. Masalan, aholiga xizmat ko‘rsatuvchi gaz quvurlari tizimlarining ekspluatatsiyasidan olinadigan daromad o‘smaydi (real narxlarda, inflyatsiyasiz) va bu tuzilmalarning narxi ular yoshi ulg‘aygan sari pasayib, umrining oxirida nolga teng bo‘ladi. Shunga o'xshash holat aholi va boshqa ijtimoiy ahamiyatga ega ob'ektlarni elektr energiyasi bilan ta'minlash bilan bog'liq ko'chmas mulkni baholashda ham yuzaga keladi.
Odatdagi holat 1a
Bu holat 1-chi tipik vaziyatning barcha xususiyatlarini faqat bitta qo'shimcha taxmin bilan saqlab qoladi: Ob'ektning kutilayotgan muddati juda uzoq (deyarli cheksiz).
Shuning uchun qaytarilishi kerak bo'lgan miqdor cheksiz yillarga cho'ziladi va formulalardan ko'rinib turibdiki, kapitallashuv darajasi (3), (4)
r:
R = r (5)
Ushbu formulaning qo'llanilishiga kelsak, birinchi holat bilan bog'liq sharhlarni ham yodda tutish kerak
Oddiy holat 2
Hisoblash cheklangan prognoz gorizonti uchun amalga oshiriladi, bunda mulk, shuningdek, bozor ma'lum bir barqarorlik (statsionarlik) namoyon bo'ladi, bu bizga quyidagi taxminlarni amalga oshirishga imkon beradi:
Bunday holda, pul oqimining joriy qiymatini hisoblash oddiy chiziqli tenglamani echishga to'g'ri keladi. PV:
Aniq o'zgarishlardan so'ng biz joriy qiymatni hisoblash uchun siqilgan formulani olamiz. 
Bu yerdan:
Yoki standart shaklga tushirib, biz quyidagilarni olamiz:
(6)
Olingan formula, uning kelib chiqishi bilan birga, turli nashrlarda berilgan (masalan, qarang). Biroq, u amaliyotchi baholovchilar tomonidan kamdan-kam qo'llaniladi. Yuqorida ta'kidlab o'tilganidek, ko'p hollarda formulaga afzallik beriladi (4) . Muallifning fikriga ko'ra, mulk qiymatining qaysi qismini yo'qotishi haqidagi taxmin 5 yillar, mulk o'z qiymatini butunlay yo'qotish uchun necha yil kerakligini taxmin qilishdan ko'ra tabiiyroqdir. Qolgan xizmat muddatini standart davr asosida hisoblash mutlaqo shubhali ko'rinadi, chunki odatda an'anaviy Inwood formulasi asosida baholashda amalga oshiriladi. (4) . Bu kapitallashuv koeffitsientining ushbu versiyasi ba'zi hollarda an'anaviydan ko'ra ko'proq oqlanishi mumkinligini ta'kidlash uchun asos bo'ladi (4) .
Biroq, ushbu formuladan foydalanishda doimiy daromadni taxmin qilish va ko'chmas mulk qiymatining o'sishining yo'qligi bilan bog'liq cheklovlar mavjud. Yuqorida qayd etilganidek, maxsus ko'chmas mulkni baholashda yuzaga keladigan holatlar bundan mustasno, bunday taxminlar ko'chmas mulk bozorining hozirgi holati uchun juda real ko'rinmaydi.
Odatdagi holat 2a
Bu holat faqat bitta tushuntirish bilan ikkinchi tipik vaziyatning barcha xususiyatlarini saqlab qoladi:
Prognoz davrida mulk qiymatida sezilarli yo'qotish kutilmaydi yoki uning pasayishi narxlarning mos ravishda oshishi bilan qoplanadi. Bunday holda, prognoz davri oxirigacha mulkning qiymati o'zgarishsiz qoladi deb taxmin qilishimiz mumkin. (FVn = PV), va shuning uchun ob'ekt n yildan keyin qayta sotilganda, dastlabki sarmoya to'liq qaytariladi. Ushbu taxminga ko'ra, formuladan ko'rinib turibdiki, sarflangan mablag'larni va kapitallashuv nisbatini qaytarishning hojati yo'q. (6)
, daromad darajasiga teng bo'ladi:
R = r
Oddiy holat 3.
Bu holat bozorda ko'chmas mulkning umumiy o'sishi va bir vaqtning o'zida mulkning eskirishi natijasida qiymatini yo'qotishi tufayli mulkning bozor qiymatining oshishi bilan bog'liq ta'sirlarni aks ettiradi. Hisoblash formulasini chiqarishda qilingan asosiy taxminlarni shakllantiramiz.
Ushbu taxminlarga ko'ra, mulkning joriy qiymatini hisoblash uchun tenglama quyidagi shaklda bo'ladi: 
(7)
Yuqorida tavsiflanganlarga o'xshash o'zgarishlardan so'ng, kapitallashuv nisbati quyidagicha yozilishi mumkin
(8)
Bu erda quyidagi holatga e'tibor qaratish lozim. Bunday modeldan bevosita foydalanish juda cheklangan. Gap shundaki, ko'chmas mulk narxlarining bir vaqtning o'zida o'sishi bilan ijara daromadining doimiyligi bozor uchun xos emas. Shuning uchun ushbu modeldan foydalanish ehtiyotkorlik bilan ishlatilishi kerak. Natijadagi ifoda alohida holatlarda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv koeffitsienti uchun taniqli formulalarga aylanishini ko'rish oson. Keling, alohida holatlarni ko'rib chiqaylik:
1. Ko'chmas mulkning o'sishi kuzatilmaydi, qisman eskirish va eskirish prognoz qilinmoqda: 
Formula mos keladi (6)
2. Ko'chmas mulkning o'sishi yo'q, to'liq amortizatsiya bashorat qilinadi 
Formula mos keladi (4)
Ko'chmas mulkning o'sishi prognoz qilinmoqda, prognoz davrida eskirish va yıpranma tufayli qiymat yo'qotilishi ahamiyatsiz deb taxmin qilinadi:
4. Ko'chmas mulkning o'sishi yo'q, prognoz davrida eskirish va eskirish ahamiyatsiz (qiymatning pasayishiga e'tibor bermaslik mumkin). Ushbu holatda:
Oddiy holat 4
Bu odatiy holat ijara stavkalari teng stavkada ko'tarilgan holatga tegishli g, va prognoz davrining oxirigacha mulkning qiymati nolga teng bo'ladi. Baholovchi ushbu holatga baholanayotgan ob'ekt qisqa muddatga ijaraga olingan er uchastkasida joylashgan bino bo'lganda duch keladi (masalan, 5 yil). Bunday holda, ijara stavkasi bozor bilan ortadi, lekin belgilangan muddatdan keyin bino buzilishi kerak, shuning uchun bunday mulkni qaytarish qiymati nolga teng deb hisoblanishi mumkin. Hisoblash formulasini olishda qabul qilingan ko'rib chiqilayotgan vaziyatga mos keladigan asosiy taxminlarni shakllantiramiz.
(9)
Oddiy o'zgarishlardan so'ng biz joriy qiymat uchun oddiy formulani olamiz, unga ko'ra to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv koeffitsienti quyidagicha taqdim etilishi mumkin: 
(10)
Qo'shimcha taxminlar kiritilganda, bu formula ma'lum formulalarga aylanishini ko'rsatish oson. Xususan, qachon g=0(to'lov o'sishi yo'q), formula (10) formulaga kiradi (4) odatiy holat uchun 1 .
Oddiy holat 5
Ijara stavkalari doimiy sur'atda oshadi deb taxmin qilinadi g. Mulkning o'zi ham xuddi shunday tezlikda o'sib bormoqda. Biroq, prognoz davrida sezilarli eskirish kutilmaydi.
Vaziyat juda tabiiy. Qisqa vaqt ichida mulk narxlarining tez o'sishi davrida qarish tufayli qiymatni yo'qotish ta'sirini e'tiborsiz qoldirish mumkin.
Hisoblash formulalarini chiqarishda qabul qilinadigan, ko'rib chiqilayotgan vaziyatga mos keladigan asosiy taxminlarni shakllantiramiz.
- Prognoz davri - n yillar. Prognoz davrida ijara to'lovlari o'sib bormoqda va shunga mos ravishda mulk sof operatsion daromad keltiradi va har yili teng darajada oshadi. g.
- Sof operatsion daromaddan hosil bo'lgan yillik to'lovlar har yil oxirida olinadi.
- Davriy daromadning kapitalning daromadliligini ifodalovchi qismi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilinadi.
- Prognoz davrining oxirida ob'ekt o'zining asl qiymatini yo'qotmaydi (prognoz davrida eskirish va eskirish natijasida qiymatini yo'qotishni e'tiborsiz qoldirish mumkin).
- Butun prognoz davrida ko'chmas mulk bozori narxlarni yillik stavkaga teng ravishda oshirishi kutilmoqda g. Shu sababli, prognoz davrining oxiriga kelib, ko'chmas mulk bozorida narxlar oshadi (1+g)^n bir marta. Shunga ko'ra, baholangan ob'ekt uchun bir xil o'sish kutilmoqda.
Ushbu taxminlar ostida mulkning joriy qiymatini hisoblash uchun tenglama quyidagicha yozilishi mumkin: 
(11)
Aniq o'zgarishlardan so'ng biz taniqli Gordon formulasini olamiz: 
Shunga ko'ra, kapitallashuv nisbati quyidagi shaklni oladi:
(12)
Gordon formulasidan to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining asosiy formulasi sifatida foydalanish, agar juda uzoq vaqt davomida ijara haqining oshishi binoning amortizatsiyasi tufayli uning pasayishiga qaraganda sezilarli darajada muhimroq bo'lishini kutish mumkin bo'lsa, mumkin. . Bu taxmin ba'zi hollarda juda asosli ko'rinadi. Darhaqiqat, so'nggi yillarda ijara stavkalari va shunga mos ravishda ko'chmas mulk narxlarining barqaror o'sishi kuzatildi, bu jismoniy eskirish va yirtiqlik tufayli qiymat yo'qotishidan sezilarli darajada oshib ketdi. Natijada, masalan, bugungi kunda uch yil oldin sotib olingan ofis, tabiiy qarishiga qaramay, sotib olinganidan ko'ra yuqori qiymatga ega. Bunday vaziyatda kapitalni qoplash haqida gapirishning hojati yo'q. Shunday qilib, agar biz etarlicha uzoq muddatda ko'chmas mulk bozoridagi narxlar va tegishli ijara stavkalari doimiy sur'atda o'sadi degan taxminga tayansak. g, keyin bozor qiymati Gordon formulasi bilan aniqlanadi. Shuni alohida ta'kidlash kerakki, formulani olishda cheksiz oqim qabul qilinmaydi. Shunday qilib, Gordon modeli nafaqat cheksiz oqim uchun amal qiladi. Bundan tashqari, prognoz bozor dinamikasiga nisbatan yumshoqroq taxminlar ostida ham foydalanish mumkin. Gordon modelidan qonuniy foydalanish uchun ko'chmas mulk narxlari va ijara stavkalari o'zgarmas yillik sur'atda go'yoki "sinxron" (dan atama) o'sishi kifoya.
Ko'p hollarda bu taxmin yaqin kelajakda doimiy o'sish haqidagi taxminlardan ko'ra oqilona ko'rinadi.
Oddiy holat 6
Mulk qiymatining o'zgarishi ikki qarama-qarshi omil ta'sirida sodir bo'ladi deb taxmin qilinadi. Bir tomondan, eskirish va eskirish mavjud, buning natijasida ko'chmas mulk prognoz davrida o'z qiymatining bir qismini yo'qotadi. Boshqa tomondan, ko'chmas mulk narxi shunga o'xshash mulk bozorining umumiy o'sishi bilan birga o'sib bormoqda. Bu holat eng umumiy va bizning nuqtai nazarimizdan ko'chmas mulk bozoridagi ishlarning haqiqiy holatini eng to'g'ri aks ettiradi. Keling, formulani olishda foydalanilgan asosiy taxminlarni ko'rsatamiz:
Ushbu taxminlar ostida mulkning joriy qiymatini hisoblash uchun tenglama quyidagicha yozilishi mumkin:
Oddiy o'zgarishlardan so'ng biz kapitallashuv nisbati uchun formulani quyidagi shaklda olamiz:
(13)
Ushbu ibora ko'chmas mulk bilan bog'liq umumiy vaziyatni eng yaxshi aks ettiradi. Bu erda ob'ektning ishlash jarayonida (jismoniy va ma'naviy) eskirishi va dastlabki qiymatini yo'qotishi hisobga olinadi. Shu bilan birga, bozordagi umumiy jarayonlar uning qiymatining oshishiga va bir vaqtning o'zida uning faoliyatidan olinadigan daromadning oshishiga olib keladi. Ushbu model nuqtai nazaridan, vaqt o'tishi bilan, eskirish va eskirishga duchor bo'lishiga qaramay, mulkning qiymati oshishi mumkin. Bu ko'chmas mulkning narxi va juda tez sur'atlar bilan o'sib borayotganini kuzatganimizda, bugungi kun haqiqatlariga juda mos keladi.
Tabiiyki, bu ifoda tegishli taxminlar kiritilganda avval olingan formulalarga qisqaradi. Misol uchun, agar prognoz davrida eskirish sezilarli darajada ko'rinmaydi deb hisoblasak (I=0), keyin kapitallashuv nisbati uchun umumiy ifoda taniqli Gordon formulasi shaklini oladi:
Xulosa ma'lumotlari
Xulosa qilib, biz turli vaziyatlarga mos keladigan formulalar va tegishli taxminlar bilan jadvalni taqdim etamiz
Jadval:
| Vaziyat tavsifi (asosiy taxminlar) | kapitallashuv nisbati |
| TS-1 Ko'chmas mulkning amortizatsiyasi, operatsiya oxirigacha to'liq qiymatini yo'qotish. Daromad doimiy. | |
| TS-2 n teng I. Ko'chmas mulk bozorida narxlarning o'sishi kuzatilmaydi FVn = (1 - I)PV Daromad doimiy. | |
| TS-1a Cheksiz xizmat muddati (cheksiz daromad oqimi), Doimiy daromad | |
| TS-2a Hech qanday eskirish va ko'chmas mulk o'sishi yo'q (FVn = PV).Daromad doimiy | (qat'iy nazar n) |
| TS-3 Ko'chmas mulkning amortizatsiyasi. Qiymatning qisman yo'qolishi. Davr uchun foizlarda ifodalangan amortizatsiya n teng I. Mulk qiymati har yili o'sib bormoqda g. (FVn = (1+g)^n) Daromad doimiy. |
|
| TS-3a g. (FVn = (1+g)^n). Daromad doimiy. |
|
| TS-4 Foydalanishning oxirigacha qiymatni to'liq yo'qotish g. | |
| TS-5 Kiyinish yo'q. Mulk qiymati har yili o'sib bormoqda g (FVn = (1+g)^n). Daromadlar har yili o'sib bormoqda g. |
(qat'iy nazar n) |
| TS-6 Ko'chmas mulkning amortizatsiyasi. Qiymatning qisman yo'qolishi. Davr uchun foizlarda ifodalangan amortizatsiya n teng I. Ko'chmas mulk tez sur'atlar bilan o'sib bormoqda g. (FVn = (1 - I)(1+g)^n). Daromadlar har yili o'sib bormoqda g. |
|
Chap ustunda keltirilgan shartlar, tegishli formulalar qanday taxminlar ostida olinganligini qisqacha ko'rsatadi. Biroq, yuqoridagi formulalarni amaliy qo'llash real vaziyatlarni mazmunli tushunishni talab qiladi. Har safar u yoki bu modelni tanlaganingizda, ushbu mulk bilan qanday umidlar bog'liqligini aniq tushunishingiz kerak. Hech bo'lmaganda quyidagi savollarga aniq javob berishingiz kerak:
Ko'chmas mulk uchun ijara to'lovi yaqin kelajakda qanday yo'nalishda o'zgaradi?
Prognoz davridan keyin mulk qiymatidan nimani kutish kerak?
Agar bu muddat aktivning kutilayotgan xizmat muddatiga teng bo'lsa (ko'pincha to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulida taxmin qilinganidek), unda yakuniy qiymat nolga teng deb qabul qilinishi mumkinmi yoki biron bir qiymat qoladimi (masalan, er qiymati). ?
Ushbu savollarga aniq javoblar sizga taxminlar (taxminlar) to'plamini to'g'ri shakllantirish va adekvat modellardan foydalanish imkonini beradi.
Qo'shimcha eslatmalar
Olingan formulalar, tabiiyki, to'g'ridan-to'g'ri diskontlash usulidan kelib chiqadigan dastlabki tenglamalardan ko'proq ma'lumotga ega emas. Shuning uchun amalda siz berilgan ixcham formulalardan foydalanishni rad etishingiz va hisobotga faqat kompyuterda yechimning raqamli natijasini kiritishingiz mumkin. Muammoning mazmunli tahlilidan foydalanilgan usullar va modellarning asosini tashkil etuvchi taxminlarni (taxminlarni) aniq shakllantirish va asoslash muhimroqdir.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish formulalari diskontlash usulining "teskari" muammolarini hal qilish uchun foydali bo'ladi. Biz ijaraning bozor qiymatini baholash bilan bog'liq muammo va daromad keltiruvchi ko'chmas mulkning yakuniy daromadini aniqlash muammosi haqida gapiramiz. Gap shundaki, ushbu maqsadlar uchun chegirma usulidan to'g'ridan-to'g'ri foydalanish ko'plab tuzoqlarga olib keladi va to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli orqali hisoblash ko'p qiyinchiliklardan qochish imkonini beradi.
Shunisi e'tiborga loyiqki, diskont stavkasi r joriy daromadga kamaymaydi. Ko'chmas mulk narxlarining ko'tarilishi sharoitida u o'sish sur'atini (yillik o'sish) muddat sifatida o'z ichiga oladi. Batafsil ma'lumot.
Shuni ta'kidlash kerakki, yuqorida aytilganlarning barchasi nafaqat ko'chmas mulkni baholashga tegishli. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli biznesni baholashda va mashina va uskunalarni baholashda ham qo'llanilganligi sababli, xulosalarning aksariyati ushbu ob'ektlarni baholashga ham tegishli bo'lishi mumkin.
Xulosa qilib, maqola bo'yicha sharhlar yuborgan barcha hamkasblarimga va birinchi navbatda V. B. Mixailetsga rahmat aytmoqchiman, ularning sharhlari va uning ilgari e'lon qilingan ishi nafaqat mening oldingi maqolamdagi noto'g'ri va matn terish xatolarini bartaraf etishga imkon berdi, balki. ko'chmas mulkni baholashda diskontlash usuli muammolariga yangicha qarash.
Adabiyot
- Jek Fridman, Nikolas Ordvey. Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash, Ingliz tilidan tarjima, Business, Ltd. M., 1995 - 480 b.
- N.V. Radionov, S.P. Radionov, Moliyaviy tahlil asoslari: Matematik usullar, tizimli yondashuv. "Alfa", Sankt-Peterburg, 1999, 592 p.
- Mixailets V. B. Baholash faoliyatidagi diskont stavkasi va daromadga yondashuv usullari haqida yana bir bor. Baholash savollari N 1, 2005 p. 2-13
- S.V. Pupentsova, st. Sankt-Peterburg davlat politexnika universitetining Iqtisodiyot va ko‘chmas mulkni boshqarish kafedrasi o‘qituvchisi. Ko'chmas mulkni baholashda modellashtirish usullaridan foydalanishning zamonaviy ko'rinishi
- Ozerov E. S. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish. Sankt-Peterburg: "ISS" nashriyoti, 2003 yil - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-X
- S.V. Gribovskiy. Erni baholashda bozor jarayonlarini modellashtirish - bepul va takomillashtirish. Nej "Ko'chmas mulk muammolari - iqtisodiyot, menejment, investitsiyalar, baholash", jild. 1, 2005 yil
- Vinogradov D.V.
Daromad darajasi aslida boshiga qiymatning o'sish sur'atini tarjima qiladi n yillik o'lchovda yillar.
Kapitalning rentabelligini hisoblashning uchta usuli mavjud (r 1):
Kapitalning to'g'ridan-to'g'ri qaytishi (Ring usuli);
O'rnini bosish fondi va investitsiyalarning daromadlilik darajasi (Invud usuli) asosida kapitalning qaytishi, ba'zan annuitet usuli deb ataladi;
Kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi (Hoskold usuli) asosida kapitalning qaytarilishi.
Ushbu usuldan asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik daromadlilik darajasi 1 yoki 100% ni mulk qiymatining o'zgarishi kutilayotgan davrga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi.
Daromad darajasi - foizsiz kompensatsiya fondiga joylashtirilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi:
r 1 = 1 / n, (4.14)
R = r e + dep? (1/ n), (4.15)
bu erda R - kapitallashuv darajasi;
r e - kapitalning rentabellik darajasi;
dep - orqali ko'chmas mulk qiymatining pasayishi ulushi n yillar.
Ring usuli, birinchi navbatda, mulk qiymati n yil ichida oshishi kutilayotganda qo'llaniladi.
Ring usuli, shuningdek, ob'ektga investitsiyalar mavjud bo'lmaganda va risksiz vosita bozorda topilmasa yoki barqaror bo'lmagan daromadlilikka ega bo'lganda ham qo'llaniladi.
Inwood usuli kapital daromadi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda foydalaniladi. Bunday holda, kapitalizatsiya stavkasining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi investitsiya uchun bir xil foiz stavkasida tiklanish fondi omiliga tengdir.
r 1 = sff(n, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)
bu yerda r e - kapitalning rentabellik darajasi;
r 1 - kapitalning rentabellik darajasi;
sff(n, r e) kompensatsiya fondi omili hisoblanadi.
Invud usuli, agar ko'chmas mulk qiymatining pasayishi bashorat qilinsa va baholanayotgan mulk yoki shunga o'xshash mulkka investitsiyalar bozorda mavjud bo'lsa qo'llaniladi.
Xoskold usuli. Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganida foydalaniladi, bu esa bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli yo'q. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar xavf-xatarsiz stavkada daromad olishi kutilmoqda.
r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)
r 1 - kapitalning rentabellik darajasi;
r f - risksiz stavka;
sff(n, r f) kompensatsiya fondi omili.
Bozorda mavjud bo'lgan vosita xavf-xatarsiz daromad darajasi sifatida tanlanadi, shuning uchun kelajakda mulk qiymati pasaysa, ushbu usuldan foydalanishda hech qanday cheklovlar yo'q.
4.2-jadval. Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash misoli
| Ko'rsatkichlar | Ko'rsatkichning qiymatini aniqlash | |
| 1. | Risksiz stavka (r f), % | Risksiz stavka sifatida OFZning muddatga daromadliligi qabul qilindi, bu baholash sanasida yillik 7,1% ni tashkil etdi. |
| 2. | Ko'chmas mulkka investitsiya xavfi bo'yicha mukofot (p 1),% | |
| 3. | Past likvidlik xavfi uchun mukofot (r 2), % | p 2 = r f ? Texp; Baholangan ob'ekt segmentida ta'sir qilish muddati (Texp) 6 oy. p 2 = 7,1% ? 0,5 = 3,55% |
| 4. | Investitsiyalarni boshqarish risklari bo'yicha mukofot (r 3), % | Mutaxassislar tomonidan o'rtacha darajada aniqlangan, 2,5% ga teng qabul qilingan |
| 5. | O'z kapitalining rentabellik darajasi (r e) | Kümülatif qurilish usuli bilan aniqlanadi: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = 15,65% |
| 5. | orqali mulk qiymatini o'zgartirish n yillar, % | Baholangan binoning standart xizmat muddati 100 yil. Baholangan mulkdagi yerning ulushi taxminan 20% ni tashkil qiladi. Baholangan binoning xronologik yoshi 80 yil. Bu shuni anglatadiki, qurilish qoidalariga muvofiq, 20 yil ichida baholangan ob'ekt o'z qiymatining 80 foizini yo'qotadi. dep = 80% 20 yildan keyin |
| 6. | Qaytish darajasi (r 1),% | Biz Xoskald usulidan foydalanamiz r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 - 1) = 0,024 yoki 2,4% |
| 7. | Kapitalizatsiya darajasi, % | R = r e + dep? r 1 R = 0,1565 +0,8? 0,024 = 0,1757 yoki 17,57% |
Bozorni qazib olish (bozorni siqish) usuli yordamida kapitalizatsiya stavkasini hisoblash
Sotish narxlari va taqqoslanadigan mulklarning sof operatsion daromadlari bo'yicha bozor ma'lumotlariga asoslanib, kapitallashuv koeffitsientini hisoblash mumkin:
bu erda NOI i - i-analog ob'ektning sof operatsion daromadi;
V i - i-analog ob'ektni sotish narxi:
n - o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari soni..
