Dom > Svađajući se > Prodaje se stan u banci hipoteka. Je li moguće prodati stan na hipoteku? Što kaže zakon


Prodaje se stan u banci hipoteka. Je li moguće prodati stan na hipoteku? Što kaže zakon




Dobivanje hipoteke na stan vrlo je atraktivna opcija za mnoge moderne građane. Dugi rokovi otplate i stvarne kamate - sve te prednosti omogućuju vam da konačno dobijete vlastiti dom. No, nakon određenog razdoblja, zajmoprimac će možda morati vratiti iznos uplaćen banci i istovremeno biti oslobođen ugovornih obveza. Ali ne znaju svi klijenti financijskih organizacija je li moguće prodati hipotekarni stan i kako provesti transakciju prodaje. Operacija je doista izvediva, ali morate znati sve nijanse i koristiti sve dostavljene informacije kako biste riješili pitanje hipoteke.

Dragi čitatelji! Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki slučaj je jedinstven.

Ako želiš znati kako točno riješiti vaš problem - kontaktirajte obrazac za online konzultanta na desnoj strani ili nazovite brojeve ispod. Brzo je i besplatno!

Uobičajeni razlozi za prodaju hipotekarnog stana

U situaciji kada je zajmoprimac odlučio dobiti dugoročni zajam, ali je nakon nekog vremena saznao za nemogućnost nastavka otplate (zastoji na poslu, osobni problemi), ima pravo riješiti situaciju prodajom hipotekarne nekretnine. I što se prije sklopi kupoprodajni ugovor i sklopi ugovor s bankom, čeka ga manje problema s hipotekom.

Odugovlačenje nije najbolje rješenje. Iako su kamate na stan niske, biti bankovni dužnik nije najbolja opcija. Stoga bi u potragu za kupcem stana trebalo krenuti u slučaju poteškoća koje zajmoprimac neće moći riješiti u roku od 2-3 mjeseca. I očekuje se da će se situacija pogoršati u budućnosti.

Potreba za kupnjom većeg ili manjeg stana od onog koji je pod hipotekom također je vrlo česta pojava. Ako osoba ima pri ruci određeni iznos i želi vratiti sredstva prebačena u banku, te kupiti drugu nekretninu za primljeni iznos, onda prodaja hipotekarnog stana i nije toliki problem.

Što se tiče odlaska u inozemstvo na poziv (zbrinjavanje bolesnog rođaka) ili ponude poslodavca da se preseli u drugu zemlju i tamo razvije posao, takve opcije se ne mogu zanemariti. Ali zato zajmoprimac neće moći platiti hipoteku ili mu jednostavno uređen stan više nije prioritet niti neophodan. Klijent banke treba saznati je li moguće prodati stan kupljen hipotekom i navesti okolnosti koje ga tjeraju da pribjegne takvoj mjeri. Uostalom, prodaja će ga u potpunosti osloboditi potrebe za plaćanjem banci i omogućiti mu da se slobodno bavi osobnim poslovima u inozemstvu.

Koja su ograničenja pri prodaji hipotekarnog stana?

Banka ne može odbiti priliku za prodaju hipotekarne nekretnine. Budući da za samu organizaciju nije isplativo nepravodobno plaćanje, odlazak klijenta u inozemstvo ili čak gubitak klijenta. Zato su banke spremne razmotriti mogućnost otplate duga od strane druge strane i prijenosa vlasništva nad stambenim prostorom prema ugovoru.

Jedino što može utjecati na dugotrajnost postupka je razmatranje kandidata za prijenos dužnosti duga. Kreditna institucija će dugo i savjesno pažljivo razmatrati kreditne povijesti potencijalnih kupaca-zajmoprimaca. Uostalom, naknadni prijenos ili prodaja nepouzdanom kupcu bit će vrlo težak i povlačiti za sobom dodatni gubitak vremena od strane banke.

Kreditna institucija mora ne samo potvrditi mogućnost prodaje, već i službeno potvrditi tu činjenicu. Dakle, prilikom prijenosa i prijenosa zajmoprimac će se oslanjati na službeni dokument koji isključuje rizike i potvrđuje mogućnost prodaje opterećenog stambenog prostora. U protivnom se neće moći osloboditi svojih obveza i osloboditi se ugovora.

Mnoge zajmoprimce zanima je li moguće prodati hipotekarni stan i kupiti još jedan? Odgovor je jednostavan: klijent će moći i nakon zatvaranja ugovora o hipoteci (možda čak i otvaranja novog hipotekarnog kredita za nekretninu), i tijekom njegove otplate. Glavna stvar je da stjecanje ne postane problem otplate primljenog kredita i da klijent financijske institucije vrši prijenos novca na vrijeme.

Načini prodaje hipotekarnog stana i dokumenti potrebni za to

Uobičajeno, sve prodajne mogućnosti mogu se podijeliti u tri vrste. Prva dva se izrađuju nakon dugotrajnog postupka s bankom i utvrđivanja svih mogućih nijansi, kao i sklapanja dodatnih dokumenata. Treći je najjednostavniji, ali ne i najsigurniji za kupca, jer se radi o prijenosu sredstava stranoj osobi za otplatu hipotekarnog duga na stanu. Glavne razlike i značajke svake vrste pomoći će vam da odaberete najprofitabilnije i najpraktičnije.

  1. Gotovina pri kupnji. Prema ovoj shemi, kupac i prodavatelj sklapaju ugovor s bilježnikom, koji označava trošak koji kupac mora platiti (koji se smatra avansnim plaćanjem). S tim dokumentom, kao i ovjerenom dozvolom za prodaju, budući vlasnik nekretnine dolazi u banku i vraća dug druge strane. Nakon zaprimanja papira, koji ukazuje na nepostojanje zahtjeva za obračun i mogućnost daljnjeg raspolaganja stanom. Sastavlja se službeni kupoprodajni ugovor (prodavatelj prima preostalu razliku), novi vlasnik se upisuje u Rosreestr na temelju ovog dokumenta. Posljednja faza bit će ponovna prijava Rosreestru za uklanjanje tereta s nekretnina za daljnje poslovanje. Sa sobom morate imati ne samo putovnicu, već i originale, preslike ugovora, dopuštenje za prodaju i sve papire vezane za transakciju.
  2. Bankovna nagodba. Operacija se obavlja isključivo u banci u kojoj je uzeta hipoteka. Kupac otvara dva računa ili ostavlja svoja sredstva u dvije ćelije. Jedan od iznosa bit će doznačen u banku za dovršetak hipotekarne transakcije, a drugi je ostatak ukupne vrijednosti koju je prodavač prijavio. Dakle, budući vlasnik vraća dug i dobiva od organizacije dokument koji potvrđuje povlačenje svih potraživanja i zahtjeva prema ugovoru. Zatim se sklapa ugovor o prodaji, registracija se provodi u Rosreestru i. Nakon dovršetka svih koraka, prodavatelj dobiva pristup ćeliji s preostalim iznosom.
  3. Obnova hipoteke. Manje uobičajena opcija je prijenos vlasništva i potreba za otplatom hipoteke. Za završetak postupka potrebno je da obje strane dođu u banku i potpišu poseban obrazac zahtjeva za kredit za kupnju hipotekarne nekretnine. Potpisivanje se vrši tek nakon odobrenja odabranog kandidata od strane same kreditne institucije. Dalje se vrši preuknjižba prava vlasništva prema već zaprimljenom dokumentu, a kupac je dužan i dalje plaćati banci kredit za stan.

Određivanje cijene hipotekarnog stana i rizika poslovanja

I banka i zajmoprimac sudjeluju u određivanju iznosa. Kreditna institucija mora osigurati da je navedena vrijednost unutar normalnog raspona. Precjenjivanje u odnosu na slične tržišne ponude dovest će do preduge potrage za kupcem. A cijena ispod normalne prouzročit će nemogućnost potpune otplate hipotekarnog duga. Kao rezultat toga, postupci prema ugovoru mogu oduzeti mnogo vremena od bankarske organizacije, što nije korisno ni za zajmodavca ni za zajmoprimca.

Svi rizici u potrazi za vrijednim kandidatom potpuno su eliminirani, budući da zajmodavac tijekom službenog pregleda pažljivo provjerava podatke o kupcu, posebno u slučajevima ponovne registracije. Rizici prodaje također su potpuno eliminirani, budući da banka aktivno sudjeluje u poslovanju i predstavlja svojevrsnu podršku svom klijentu.

Jedini rizik koji je moguć pri prodaji hipotekarnog stana odnosi se na to da prodavatelj plaća dug zajmoprimca bez ovjerene isprave. U tom se slučaju trebate osloniti samo na odgovornost prodavača. U nekim slučajevima takva prijevara može biti skupo iskustvo za potencijalnog vlasnika. Stoga je vrlo preporučljivo napustiti opciju kupnje bez službenog papira, čak i ako su obje strane povezane.

Sustav prijenosa sredstava i ponovne uknjižbe prava vlasništva, koji kontrolira kreditna institucija, potpuno je siguran i omogućuje prodavatelju da se riješi hipoteke, a kupcu da postane vlasnik stana. Moguća je kupnja i gotovog objekta i nekretnine u izgradnji. Današnje organizacije nemaju problema s razmatranjem svih opcija.

Kupnjom stana na hipoteku, vlasnik se obvezuje dugo vremena (15-20 godina) plaćati banci puni trošak. Sve to vrijeme banka se smatra vlasnikom stana, a samo on ima pravo raspolaganja ovom imovinom. No, još uvijek je vrlo realno prodati stan na hipoteku, ali za to moraju postojati dobri razlozi.

Da li je moguća prodaja stana na hipoteku

Mnogi "hipotekari" ni ne razmišljaju o tome da im se stan može prodati. To je apsolutno legalno, samo vrlo problematično. Ali u životu se događaju nepredviđene okolnosti koje tjeraju vlasnika da detaljno prouči sve faze i počne planirati budući posao.

Prodaja stana opterećenog hipotekom je složen i dugotrajan proces i dopušten je samo ako banka (koja je i vlasnik stana) da dozvolu za prodaju. Da biste to učinili, prvi korak je kontaktirati svoju banku i razjasniti sve detalje propisane ugovorom o hipoteci. Bankovni stručnjak će dati sve važne informacije i, ako nema poteškoća, podnijeti zahtjev za dopuštenje prodaje stana.

Ako je vlasnik hipoteke odlučio da još ne obavijesti banku o svojoj odluci o prodaji stana, pronašao je kupca, sastavio kupoprodajni ugovor, tada će se ova transakcija smatrati nevaljanom. Banka će to svakako saznati i zabraniti prodaju. I tada će platitelj pretrpjeti gubitke koji su potrošeni na obradu neuspjele transakcije.

Zašto žele prodati stan pod hipotekom. Razlozi za prodaju

S obzirom na različite životne slučajeve, vlasnik hipotekarnog stana suočen je s potrebom da ga proda. Razlozi mogu biti sljedeće situacije:
  • S vremenom stan postaje skučen. Primjerice, obitelj čeka sljedeću nadopunu i nas petero u dvosobnom stanu očito će biti neugodno. Postavlja se pitanje proširenja stambenog prostora.
  • Ponekad zajmoprimac (platilac hipoteke) više nije u mogućnosti platiti dug. Na primjer, došlo je do otkaza na poslu ili teških financijskih vremena. Banci je svejedno imate li stabilna primanja ili ne, morate plaćati svaki mjesec, inače za kašnjenje dospijevaju kazne i sankcije. Uplatitelj mora hitno potražiti novac ili prodati stan i steći skromnije mjesto stanovanja.
  • Razvod braka, koji uključuje podjelu imovine između supružnika. Ako je obitelj uzela stan pod hipoteku, onda ga oba supružnika plaćaju jednako. U slučaju razvoda, ponekad morate dijeliti stan, a onda postoji samo jedna opcija - njegova prodaja. Ovaj proces je vrlo dugotrajan, kontrolira ga mnoga tijela (uključujući sud) i oduzima puno energije i emocija.
  • Događa se da će se uplatitelj hitno morati preseliti. Primjerice, premješta se na posao u drugi grad na stalno. Nema drugog izbora, a onda se morate baviti bankom oko prodaje hipoteke.
  • Uplatitelj je zainteresiran za prodaju opterećenog stana radi novčane dobiti ili, drugim riječima, zarade. Obično takve osobe u početku stječu imovinu kako bi je kasnije profitabilno prodale i ostvarile dodatni prihod. Primjerice, hipoteka se uzima čak iu kući u izgradnji (cijena je nekoliko puta niža nego u gotovim stanovima), a kada je kuća spremna za isporuku i pogodna za stanovanje, cijena takvih stanova vrtoglavo raste. Ovdje zajmoprimac odlučuje prodati zlatni stan, pokrivajući 100% svoje hipoteke, pa čak i imajući puno novca od toga. Ovu opciju obično koriste iskusni i napredni ljudi koji znaju sve nijanse napamet i spremni su na sve rizike.

Načini prodaje hipotekarnog stana

Prodaja hipotekarnog stana nije lak zadatak, zahtijeva puno strpljenja i izdržljivosti. Potrebno je pažljivo analizirati sve moguće načine prodaje i odabrati najoptimalniju opciju za prodavača. Razmotrite 4 glavne opcije za prodaju hipotekarnog stana.

Prijevremena otplata kredita

Ova metoda prodaje hipoteke smatra se relativno jednostavnom i isplativom. Mnogi biraju ovu opciju. Jedina poteškoća je pronaći kupca koji će pristati na transakciju prodaje opterećenog stana i uplatiti gotovo cijeli iznos kao polog.

Faze transakcije:

Prodajem u banci

U ovom slučaju, sama banka traži kupca za stan. No, njega zanima samo povrat vlastitih sredstava, pa je vjerojatno da će nakon bankovne prodaje stana išta ostati kod bivšeg vlasnika.

Faze transakcije su gotovo iste kao u prvoj opciji, samo je banka, a ne vlasnik stana, uključena u proces kupoprodaje.

Procedura vlasnika:

  • Obavijestite banku o odluci o prodaji stana pod hipotekom, otplativši sve dugove prije roka.
  • Pričekajte da banka pronađe kupca.
  • Zatim banka sastavlja predugovor koji kupac i prodavatelj potpisuju i ovjeravaju kod javnog bilježnika.
  • Banka izdaje pretince (jedan ili dva) za ulaganje potrebnih iznosa u njih.
  • Kupac prenosi ugovoreni iznos na ćelije (po potrebi u dva dijela, ako postoji stanje za bivšeg vlasnika).
  • Prodavatelj i kupac sklapaju kupoprodajni ugovor.

samoprodaja

Ova metoda uključuje neovisno izvršenje svih dokumenata, uklanjanje tereta i druge faze transakcije kako od strane prodavatelja tako i od strane kupca, bez uvođenja trećih osoba.

Bilješka! Ne pokušavajte sakriti od kupca činjenicu da je stan osiguran od strane banke, a vi ste ga opterećeni hipotekom. Čak i ako postupno dajete istinite informacije, kupac će sumnjati u čistoću transakcije, a kasnije će izraziti želju da prekine suradnju s vama.


Postupak:
  • Kupac se obraća vlasniku stana (banci) sa željom da otkupi hipotekarni depozit.
  • Zaposlenici banke zajedno s kupcem sastavljaju predugovor o kupoprodaji i prijavljuju se kod javnog bilježnika radi daljnje ovjere.
  • Banka daje 2 ćelije. Prvi je plaćanje iznosa hipotekarnog duga dužnika. Drugi je stanje gotovine (ako postoji) za zajmoprimca.
  • Banka uklanja sva ograničenja i terete sa stana.
  • Zatim se u Rosreestr-u izdaje potvrda o prodaji. Kupac postaje vlasnik stana.
  • Ostaje primiti banku i vlasnika svojih sredstava iz ćelija.
Ova opcija prodaje hipoteke uključuje klasično daljnje kreditiranje. Zajmoprimac (vlasnik hipoteke) ima pravo prenijeti dužničke obveze (svoju hipoteku) na drugu osobu (ako pristane preuzeti taj dug).

Zajmoprimac sam pronalazi osobu koja želi ponovno posuditi svoju hipoteku.


Nadalje, sve je prema shemi:
  • Zajmoprimac dovodi potencijalnog klijenta u banku.
  • Nakon razgovora o svim detaljima, prijeđite na postupak ponovnog izdavanja hipoteke.
  • Novi vlasnik hipoteke mora ispunjavati zahtjeve banke, a to su: da je solventan, da ima dobru kreditnu povijest (ako postoji). Ako sve odgovara, onda banka sklapa novi ugovor.
  • Kao i prije, stambeni prostor i dalje je založen banci, ali druga osoba već plaća hipoteku.
Glavni postupak za ponovni upis hipoteke vodi banka. Od zajmoprimca se traži samo suglasnost i potpisivanje ugovora o prijenosu dužničkih obveza.

Kako prodati stan koji je pod hipotekom (video)

Pogledajte video kako prodati stan opterećen hipotekom. Stručnjak vrlo kompetentno i jasno otkriva sve metode i nijanse prodaje.

Koji dokumenti su potrebni

Za provedbu postupka prodaje hipotekarnog stana morat ćete pripremiti paket dokumenata. Uključuje:
  • Putovnice zajmoprimca i kupca.
  • Dokument koji potvrđuje solventnost prodavatelja.
  • Ugovor o prodaji.
  • Ugovor o depozitu.
  • Potvrda koja potvrđuje nepostojanje duga po kreditu.
  • Hipoteka kredita.
  • Dokument kojim se potvrđuje uklanjanje svih tereta sa stana.
  • Dokument koji potvrđuje prijenos novca od strane kupca za nekretninu, s kojim će se u budućnosti otplaćivati ​​hipotekarni dug.

Faze prodaje hipotekarnog stana (video)

U ovom videu možete saznati više o fazama prodaje hipotekarnog stana.

Rizici za kupca

Najvažniji rizik za kupca pri kupnji hipotekarnog stambenog prostora je osiguravanje sredstava i prije sklapanja ugovora o prodaji stana. Rizikuje da izgubi veliku količinu novca. Neiskusnog kupca lako može uhvatiti profesionalni prevarant. Ali ako transakciju prate stručnjaci (trgovac nekretninama ili odvjetnik), tada se taj rizik svodi na nulu.

Rizici za prodavača

Kao takav, nema rizika za prodavatelja hipotekarnog stana, jer cijeli proces kupoprodaje kontrolira sama banka - najzainteresiranija osoba za ovu tešku stvar. A u slučaju prijevarnih radnji od strane kupca, samo će banka pretrpjeti ozbiljne financijske gubitke. No, posljednjih godina ova vrsta transakcija s hipotekarnim nekretninama postala je pod kontrolom mnogih državnih agencija. A u slučaju prijevare, prevarant se odmah obračunava i snosi odgovarajuću kaznu. Kao rezultat toga, glavni rizik za prodavača može se smatrati samo izgubljenim vremenom i trudom.

Proces prodaje stana pod hipotekom smatra se dugim, kompliciranim, ali s minimalnim gubicima i rizicima. Ako detaljno razumijete sve faze transakcije, to će uvelike pojednostaviti provedbu ovog postupka.

Nažalost, nitko od nas nije imun na iznenadni gubitak posla, neočekivanu bolest ili dodatak u obitelji. U životu se mogu dogoditi i tužni i radosni događaji. Pa čak i tako poželjno stanovanje kupljeno na kredit uskoro će postati opterećujuće ili nepotrebno.

Je li moguće prodati stan kupljen uz hipoteku? Pokušat ćemo to shvatiti danas.

Kada je takav dogovor nužan?

Zaposlenici banaka kreditora često čuju od svojih zajmoprimaca: "Želim prodati stan pod hipotekom, ali ne znam odakle početi." Prodaja stana koji je u zalogu banke još je rijetka pojava za naše sunarodnjake. No, u suvremenoj bankarskoj praksi takvi su se slučajevi već susreli. Na primjer, zajmoprimac je kupio stan na hipoteku, pažljivo plaćao tekuća plaćanja, ali je tada, zbog nekih okolnosti, trebao veći stan. S tim u vezi traži kupca za svoj stambeni prostor uz pomoć posrednika ili samostalno.

Prihod ide za otplatu kredita, a ostatak postaje prva rata pri kupnji većeg stambenog prostora, ali po novom ugovoru o kreditu.

Situacija može biti drugačija. Ako nakon određenog vremena klijent banke koji je dobio hipoteku ne može nastaviti otplaćivati ​​kredit, tada se traži i kupac ove nekretnine. Zatim se sastavlja ugovor ali samo uz suglasnost banke. Kupac ima pravo otkupa nekretnine, ali je dužan vratiti dug banci, odnosno postaje njegov dužnik.

Postoje situacije kada kupac kuće nema iznos potreban za kupnju veće kuće, a također će podići hipotekarni kredit. Ovaj postupak je kompliciraniji, jer će banka morati odobriti njegovu kandidaturu, procijeniti njegove financijske mogućnosti, kako bi se sačuvala jamstva za otplatu kredita.

Otuđujemo imovinu od banke

Ako dužnik ima nepremostive okolnosti koje ne dopuštaju plaćanje u cijelosti, banka je prvenstveno zainteresirana da mu izađe u susret po pitanju prodaje stambenih nekretnina. Ako kupac za stambeno zbrinjavanje još nije pronađen, institucija svom klijentu nudi pouzdanog i pouzdanog partnera kako bi dovršio transakciju. Međutim, zajmoprimac mora dobro razumjeti kako prodati stan opterećen hipotekom. Ovo je nestandardna transakcija, pa može dovesti do smanjenja prodajne vrijednosti stambenog prostora.

Banka je zainteresirana za otplatu kredita, a kašnjenja nema. Ako zajmoprimac iz niza razloga ne može otplatiti kredit, ali ga pristane otplatiti prodajom stana, tada financijska institucija u pravilu vrši ovrhu na kolateralu. Ovo se događa izvan suda.

Opterećenje stana zalogom nameće određena ograničenja za raspolaganje ovim zakonskim pravom.

Tražimo kupca

Ako želite prodati stan kupljen na hipoteku, morate dobiti suglasnost banke. Nakon što ste osigurali njegovo odobrenje, morate odabrati najbolju prodajnu shemu.

Razmotrite moguće načine prodaje

Postoje dvije opcije za takve transakcije. Koji je najprikladniji u vašem slučaju - odlučit će banka, kupac i prodavač. Metode se međusobno značajno razlikuju. Vrlo je važno kada i pod kojim uvjetima će zalog biti skinut s nekretnine – prije upisa prava vlasništva ili nakon nje.

U prvoj situaciji banka daje suglasnost za zamjenu vlasnika, a zatim otklanja teret. Kao rezultat toga, neko vrijeme hipotekar je novi vlasnik stana - kupac. Sredstva stavlja u dva sefa. Jedan pohranjuje iznos koji je jednak saldu duga prema banci, drugi - ostatak. Operacije sa ćelijama provode se pod kontrolom djelatnika banke. Nakon upisa prava vlasništva, isti zaposlenik povlači ostatak duga iz “svoje” ćelije i predaje kupcu dokument o uklanjanju tereta. Prodavač stana novac dobiva iz druge ćelije. Time je dogovor završen.

Može li se na drugi način prodati stan kupljen hipotekom?

Da, postoji još jedna opcija za takav dogovor. U drugom slučaju, zajmoprimac polaže ostatak duga, kao i obračunate kamate na tekući kredit, na svoj bankovni račun. To je učinjeno tako da financijska institucija otpiše ovaj iznos i izda dopis zajmoprimcu u kojem se navodi da su njegove obveze prema njemu ispunjene i da je teret uklonjen sa stambenog prostora.

Da bi to učinio, prodavatelj može sastaviti ugovor o prodaji stana (preliminarna verzija), nakon čijeg sklapanja kupac će zajmoprimcu prenijeti iznos potreban za zatvaranje hipotekarnog kredita. Zauzvrat, zajmoprimac će položiti sredstva na svoj bankovni račun prije podnošenja relevantnih dokumenata za upis prava vlasništva. Sve potrebne papire za uklanjanje tereta i upis kupoprodajnog ugovora možete predati isti dan.

Rijedak, ali moguć dogovor

Na pitanje je li moguće prodati stan kupljen na hipoteku, zaposlenici banke obično odgovaraju da je ova transakcija kompliciranija nego inače, ali je moguća. Rok nakon kojeg je moguća njegova provedba određuje banka.

Danas postoje tri načina na koja možete prodati stan kupljen na hipoteku. Prva opcija je samoprodaja. Podrazumijeva transparentnost transakcije i obveznu suglasnost banke vjerovnika na nju. Nakon dobivene suglasnosti i konačnog utvrđivanja iznosa duga po kreditu, sklapa se ugovor s kupcem. Mora biti ovjerena kod javnog bilježnika. Kupac tada plaća banci vjerovniku iznos koji duguje prodavatelj. Nakon toga dobiva potvrdu i dokument o nepostojanju duga.

U navedenom roku prodavatelj mora službeno prijaviti uklanjanje tereta kod nadležnog tijela i prijenos vlasništva na prodanom stanu. Ugovor o prodaji također mora biti registriran. Razlika sredstava između iznosa duga banci i cijene stana pohranjuje se u sef koji ima određene uvjete pristupa.

Druga opcija je prodaja kredita. Razlikuje se po predmetu prodaje. To su hipotekarni krediti. Za to će također biti potrebna suglasnost banke vjerovnika. U tom slučaju ima pravo odobriti (ili ne odobriti) kandidaturu novog zajmoprimca. Tek tada će se kredit ponovno izdati.

Sastavlja se sporazum o prijenosu duga na kupca, koji prihvaća obvezu vraćanja duga. U ovom slučaju stan je i dalje u zalogu banke. Osim toga, jedna financijska institucija također može otkupiti zajam od druge (on-lending). Ali takve operacije, u pravilu, obavljaju nevoljko, jer ih ne zanima gubitak kupaca.

Opcija tri - neslužbeno

Ova metoda je dvojbena u svakom pogledu. Za njegovu provedbu potrebno je pronaći kupca koji želi otplatiti kredit prije roka. Pronaći takvu osobu je prilično teško. Osim toga, u ovom slučaju, hipotekarni zajam mora biti otplaćen prije roka i bez kazni. Ako ne znate za hipoteke, onda morate uzeti u obzir da će se transakcija odvijati na isti način kao i sa stanom.

Ostala pitanja vezana uz prodaju hipotekarnog stana

Vrlo često, s primanjem dugo očekivanog stanovanja, ljudi dobivaju mnogo problema. Uglavnom su povezani s promjenom životnih uvjeta, gubitkom posla, nemogućnošću otplate kredita. Na primjer, mnogi su zainteresirani za pitanje je li moguće prodati stan na vojnu hipoteku. Takva transakcija je moguća, ali uz suglasnost banke vjerovnika i Ministarstva obrane.

Danas ste saznali da li je moguće prodati stan kupljen uz hipoteku. Nadamo se da će vam primljene informacije pomoći da ispravno provedete takvu transakciju.

Nije li kupcu lakše odmah otplatiti dug prodavača banci i onda odmah kupiti ovaj stan?

Odvjetnici snažno preporučuju da kupci ne kupuju stan pod hipotekom plaćajući ostatak duga prodavatelja stana. Nakon otplate duga, banka će ukloniti teret sa stana, a prodavatelj će postati punopravni vlasnik nekretnine.

Kupac ga više neće moći prisiljavati na sklapanje kupoprodajnog ugovora. Međutim, u ovom slučaju možete se uvjeriti: potrebno je sklopiti predugovor o prodaji u kojem su navedeni svi bitni uvjeti.

Materijal je pripremljen uz sudjelovanje Vadima Bashir-Zadea, odvjetnika Moskovske odvjetničke komore Arbat, Aleksandra Moskatova, generalnog direktora brokerskog odjela Miel - mreže ureda za nekretnine, press službe VTB banke i Izvršna direktorica Metriuma, Natalya Kruglova.

Hoće li cijena takvog stana biti puno niža od tržišne?

Cijena takvog stana će u pravilu biti 10-15% niža od tržišne zbog opterećenja. Razina popusta uvelike ovisi o lokaciji kuće. Stanovi u centru grada, založeni banci, prodaju se ništa manje uspješno od istog stambenog prostora, ali bez kreditne povijesti. No, u stambenim područjima grada, vlasnici stanova pod hipotekom moraju napraviti popuste, jer je konkurencija veća.

Ne zaboravite da ćete možda morati platiti kamatu banci za potporu.

Može nastati situacija kada je kupcu potreban novac za kupnju stana s teretom. U tom slučaju često će moći podići kredit samo od banke koja je hipotekarni vjerovnik. To će povlačiti dodatne troškove za kupca u vezi s postupkom odobrenja kao zajmoprimca.

Refinanciranje hipoteke: kako smanjiti preplatu?Što su stope niže, manje se ugodno osjećaju zajmoprimci koji su "uspjeli" uzeti hipoteku od 14% ili više. Stopa na postojeći zajam može se smanjiti ako pribjegnete refinanciranju. Stručnjaci su čitateljima web stranice RIA Real Estate rekli kako to učiniti i koje poteškoće mogu nastati.

Koji su dokumenti potrebni za izvršenje takve transakcije?

Prilikom obavljanja takve transakcije banka od kupca traži sve dokumente potrebne za registraciju kao zajmoprimca.

Takvi dokumenti obično su potvrda o prihodima u obliku 2-NDFL, podaci o putovnici, podaci o sastavu obitelji i potvrda supružnika koja potvrđuje pristanak na zajam, izvadak iz kućne knjige. Ugovor s bankom sklapa se u pisanom obliku uz sudjelovanje same banke.

Nadalje, prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana potrebno je zatražiti izvadak iz USRR-a za stan i izvadak iz kućne knjige. To je potrebno za dobivanje podataka o prisutnosti drugih tereta, kao i prisutnosti registriranih maloljetnih članova obitelji.
Bolje je ovjeriti ugovor o prodaji kod javnog bilježnika - to je dodatno jamstvo sigurnosti transakcije.

Kakav je postupak prodaje hipotekarnog stana?

Kupac koji je spreman kupiti takav stan mora proći proces odobrenja u banci koja je izdala hipoteku. Ovaj postupak se provodi u skladu sa svim pravilima banke, ne daju se ustupci i popusti. Zapravo, ovo je promjena zajmoprimca.

Ne zaboravite da ne može svatko postati kupac stana opterećenog hipotekom. Budući da se ne prodaje samo stan, već i sam kredit, kupac mora zadovoljiti kriterije banke za hipotekarne zajmoprimce. Kriteriji se razlikuju ovisno o banci: mogu postojati zahtjevi za iznos prihoda, kreditnu povijest.

S ovom shemom prodaje stana prodavatelj i kupac iznajmljuju dvije ćelije. U jednom se polaže iznos jednak dugu, u drugom - ostatak troškova stanovanja. Stranke potpisuju ugovor o prodaji i šalju ga Rosreestr. Zatim slijedi prijenos vlasništva, a s njim - i založna obveza prema kupcu. Nakon toga, prodavatelj uzima novac iz prve ćelije za otplatu hipoteke. Banka, pak, izdaje hipoteku. Kupac mora dostaviti ovaj dokument Rosreestru, dobiti izvadak iz USRN-a o nepostojanju tereta. Tek nakon toga prodavač dobiva pristup ćeliji s drugim dijelom novca. Ovo je najsigurniji način prodaje hipotekarnog stana za sve sudionike transakcije.

Kako bi takav posao pravno izgledao?

Kupac takvog stana stupa na mjesto zalogodavca i snosi sve obveze iz ugovora o hipoteci, uključujući i one koje izvorni hipotekarni dužnik nije uredno izvršio. Odnosno, kupac stana u hipoteci i sam postaje hipotekarni dužnik. Ovom metodom osoba kupuje i stan i kredit.

Je li moguće prodati stan uz ustupanje obveze plaćanja hipoteke banci?

Ako ne govorimo o opciji kada se stan proda, a hipoteka se odmah otplaćuje iz primljenog novca, odnosno o situaciji kada se kupac pri kupnji stana obvezuje platiti hipoteku prethodnom vlasniku, onda trebamo provjeriti kod svake pojedine banke je li to moguće .

Kako se pokazalo, ne rade sve banke s takvom shemom. Dakle, VTB banka je rekla da njihovi klijenti mogu prodati nekretninu pod hipotekom samo ako se otplati hipotekarni dug banci.

Prodavci nekretnina također su napomenuli da je teoretski ova opcija stvarna, ali su se praktički u svojoj praksi s time susreli samo nekoliko puta, a velike banke uopće nemaju takvu mogućnost.

Po njihovom mišljenju, hipotekarni stan je lakše prodati na "tradicionalan" način - uz otplatu kredita iz prihoda, to je već provjerena tehnologija koja je poznata bankama i ne nosi rizike za kupca.

Što ste htjeli znati, ali vam je bilo neugodno pitati o hipotekama?Čini se da je o hipotekama već sve rečeno i napisano, ali potencijalni zajmoprimci koji tek razmišljaju o kreditu i dalje postavljaju jednostavna, ponekad čak i naivna, ali iznimno važna pitanja. Yury Nikitchuk, voditelj Mortonove prodaje, subvencija i socijalnih programa, preuzeo je odgovornost da na njih odgovori.

Prilikom otplate hipotekarnog kredita koji je postao nepodnošljiv, neće biti suvišno znati prodati stan pod hipotekom. Za mnoge zajmoprimce bit će neočekivane informacije o tome kako prodati stan pod hipotekom i istovremeno zaraditi.

Opterećene nekretnine ne mogu se prodati bez dopuštenja banke. Kada se hipotekarni kredit, prema čl. 29. i čl. 33. Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)", s izmjenama i dopunama od 7. svibnja 2013., br. 102-F3, zajmoprimac ima pravo koristiti samo založenu imovinu i dužan je održavati je u ispravnom stanju .

A njegov gubitak ili prodaja trećim stranama je protuzakonita. Događaj koji je nastao rješava se u korist založnog vjerovnika (odnosno banke), sukladno čl. 301-303 Građanskog zakonika Ruske Federacije. No, postoji niz slučajeva kada banka može izaći u susret dužniku na pola puta i dopustiti prodaju stana pod hipotekom.

Zašto žele prodati stan na hipoteku?

Razlozi zašto dužnik počinje razmišljati o tome kako prodati stan pod hipotekom mogu se podijeliti u 3 skupine:

  1. u slučaju gubitka prihoda dovoljnog za otplatu kredita;
  2. ako postoji potreba za kupnjom prostranijeg stanovanja;
  3. ako želite zaraditi na hipoteci.
  1. Ako izgubite dovoljno prihoda za otplatu kredita

    Nitko nije imun od gubitka stabilnog financijskog prihoda. Nemoguće je predvidjeti što će se dogoditi za nekoliko godina. A plaćanja po strogom redoslijedu moraju se vršiti svaki mjesec, u cijelosti i na vrijeme, bez obzira na sve situacije.

    Stoga je želja da se stan što prije proda kako bi se banka konačno isplatila prije primjene dodatnih mjera, sukladno Federalnom zakonu “O hipoteci (zalogu nekretnina)”, sasvim prirodna i predvidljiva.

  2. Ako trebate prostranije stanovanje

    Na primjer, mladi se energično penju na ljestvici karijere, vjenčaju se / vjenčaju, imaju djecu. Stan pod hipotekom postaje “mali”. Većina ovih zajmoprimaca razmišlja o prodaji hipotekarnog stana, a zatim o kupnji većeg.

    Banci nije zabranjeno uzeti drugu hipoteku na veći stan ako vam prihodi mlade obitelji omogućuju plaćanje dvaju dugoročnih kredita odjednom. Ova opcija zahtijeva predujam.

  3. Ako želite zaraditi na hipoteci

    Ako je stan kupljen u zgradi u izgradnji u prilično ranoj fazi, tada do kraja izgradnje njegova cijena značajno raste, au nekim slučajevima i više nego pokriva sve troškove povezane s hipotekom.

    Sudionici zajedničke gradnje pokušavaju prodati svoj stan prije puštanja kuće u funkciju, jer je puno lakše obnoviti ugovor o ustupanju nego se baviti projektiranjem gotovih stambenih objekata (osim ako, naravno, nije cilj bio zaraditi novac od početak).

    Ali također se događa da je nestala potreba za stanovanjem u izgradnji, a zajmoprimac razmišlja o prodaji s maksimalnom koristi za sebe. To su iznimni slučajevi.

    Prilikom prodaje drugog doma koji je pod teretom, zajmoprimac mora smanjiti njegovu tržišnu vrijednost, jer je vrlo malo ljudi koji se žele baviti bankovnim kolateralom.

Suglasnost banke za prodaju stana pod hipotekom

Stan kupljen hipotekom vlasništvo je dužnika, ali da biste ga prodali potrebno je dobiti suglasnost banke.

s jedne strane, banka je zainteresirana za potpunu otplatu kredita i ne bi se smjela miješati u prodaju nekretnina s kolateralom ako zajmoprimac više ne može snositi dužničke obveze po hipoteci.

Na drugoj strani , prilikom dopuštanja prodaje nekretnine pod hipotekom, banka gubi moguću dobit povezanu s plaćanjem kamata za korištenje posuđenih sredstava izdanih za kupnju ove nekretnine.

Ako je u sklopljenom ugovoru propisana mogućnost prodaje stana kao teret, tada banka ne može odbiti. Kako zajmoprimci ne bi zloupotrijebili ovu priliku, prodaja hipotekarnog stana popraćena je izricanjem značajnih kazni i zaštitnih provizija.

Ne znate svoja prava?

Ali oni su neusporedivi s vjerojatnim posljedicama zbog prestanka plaćanja hipoteke. Ako zajmoprimac objektivno više ne može redovito otplaćivati ​​kredit, ne bi trebao odgađati prodaju, mudrije je riješiti situaciju prije suđenja.

Kako mogu prodati stan pod hipotekom?

Moguće su sljedeće opcije za prodaju hipotekarnog stana:

  1. Prijevremena otplata. Zajmoprimac pronalazi kupca koji pristaje kupiti stan s teretom, te od njega dobiva potreban iznos za prijevremenu otplatu hipoteke.
  2. samoprodaja. Banka s kupcem sklapa pismeni ugovor o naknadnoj kupnji stana. Kupac otplaćuje hipoteku, zajmoprimac dobiva potvrdu da nema duga, te sam otklanja teret.
  3. Prodajem u banci. Kupac uplaćuje potrebne iznose za otplatu hipoteke i kupnju stana za dva depozita. Banka se sama bavi otklanjanjem tereta.
  4. Prodaja duga. Za kupca koji također želi kupiti hipotekarni stan na kredit, postoji shema kreditiranja.

Prijevremena otplata

Pronaći kupca koji pristaje na takvu shemu prilično je teško. Opterećenost stana plaši, pogotovo jer na sekundarnom tržištu uvijek postoje pravno čiste alternativne ponude.

U osnovi, shema prijevremene otplate pribjegava se hipoteci stambenog prostora u izgradnji. Stanovi u novogradnji s modernim rasporedom vrlo su traženi, a u završnoj fazi izgradnje savjestan programer nema besplatnih opcija.

Potencijalni kupac stana u banci polaže depozit neophodan za potpunu otplatu hipoteke, uz dodatni ugovor s dužnikom, ovjeren kod javnog bilježnika.
Nakon zatvaranja hipoteke i otklanjanja tereta (obično je potrebno 5 radnih dana), prodavatelj i kupac stana posjećuju uknjižnu komoru i ponovno sklapaju ugovor o zajedničkoj gradnji ili sklapaju kupoprodajni ugovor.

samoprodaja

Ne skrivajte od potencijalnog kupca činjenicu da je stan na teretu banke. Ako podatke dajete u dijelovima i šutite o detaljima, tada bi kupac mogao steći dojam da je upleten u neku vrstu genijalne prijevare.

Zapravo, sve je jednostavno. Nakon pregleda stana, kupac se mora obratiti banci i izraziti želju za unovčenjem depozita. Zaposlenici banke će s njim sastaviti predugovor o kupoprodaji i ovjeriti ga kod bilježnika.

Kupac polaže potreban iznos za otplatu duga zajmoprimca u jedan depozitni pretinac, koji ostaje i dospijeva nakon transakcije zajmoprimca - u drugi.
Sa stana se uklanja teret i sastavlja se kupoprodajni ugovor. Banka i zajmoprimac dobivaju pristup svojim ćelijama tek nakon izvršenja i registracije ugovora o kupoprodaji s Rosreestr.

Prodajem u banci

U slučaju nedostatka vremena ili odsutnosti (tijekom promjene prebivališta ili dužeg poslovnog putovanja), zajmoprimac može prenijeti prodaju hipotekarnog stana u potpunosti na ramena zaposlenika banke.

U ovom slučaju, samo banka i kupac su angažirani na uklanjanju tereta, prisutnost zajmoprimca nije potrebna. Ostatak transakcije (ako postoji) nakon registracije zajmoprimac može u bilo kojem trenutku podići u depozitnom pretincu banke.

Prodaja duga

Hipotekarni stanovi, koji se prodaju u banci, svojim smanjenim troškovima privlače druge ljude koji žele uzeti hipoteku na stambeni prostor.

Za njih se postupak za dobivanje hipotekarnog kredita ne razlikuje puno od standardnog:

  • sličan je paket dokumenata predviđen za razmatranje kupca kao potencijalnog zajmoprimca;
  • ako je odobreno, stečena nekretnina se procjenjuje i osigurava u skladu s utvrđenim odredbama Saveznog zakona “O hipoteci (zalogu nekretnina)”, s izmjenama i dopunama od 7. svibnja 2013., br. 102-F3.

Ponovnu registraciju tereta u Rosreestru povodom novog vlasnika obavlja sama banka. Zajmoprimac samo treba potpisati dodatni ugovor o ustupanju dužničke okolnosti.

Procedura prodaje stana traje oko 3 tjedna (5 radnih dana za uklanjanje tereta i oko 2 tjedna za završetak kupoprodajne transakcije).