Kako smanjiti (povećati) katastarsku vrijednost zemljišta (kuće, građevine)? Praktično iskustvo. Smanjenje katastarske vrijednosti kuće i zemljišne čestice Postavljanje katastarske vrijednosti ne više od 50
Katastarska vrijednost je izračunata vrijednost koja odražava ideju o vrijednosti (korisnosti) zemljišne čestice s njenom postojećom namjenom. Temeljna točka ove definicije je da je procjena katastarske vrijednosti odraz postojeće namjene zemljišta, a ne bilo koje druge.
Katastarska vrijednost zemljišne čestice neophodna je za izračun porezne osnovice. Porezna osnovica za porez na zemljište utvrđuje se kao katastarska vrijednost zemljišnih čestica na dan 1. siječnja godine koje je porezno razdoblje.
Kako se izračunava katastarska vrijednost zemljišne čestice?
Izračun katastarske vrijednosti zemljišne čestice obavlja se najmanje jednom u 5 godina, a najviše jednom u 3 godine, kada se vrši procjena (revalorizacija) područja odabranih od strane Državnog katastra nekretnina (GKN). Nakon toga se postavlja nova katastarska vrijednost za sljedeće obračunsko razdoblje, do sljedeće revizije.
Na temelju dobivenih podataka utvrđuje se tržišna vrijednost objekta, koja, na ovaj ili onaj način, ovisi o katastarskoj vrijednosti. Također, na internetu postoje kalkulatori za izračun katastarske vrijednosti zemljišne čestice, no takve podatke ne treba smatrati pouzdanima. Prema mojim zapažanjima, katastarska vrijednost zemljišne čestice ažurirane 2015. godine postala je 30-300% viša od tržišne.
Međutim, i vlasnik i zakupnik imaju zakonsko pravo smanjiti katastarsku vrijednost svog zemljišta.
Kako smanjiti katastarsku vrijednost zakupljene zemljišne čestice
Sada vjerojatno razmišljate, zašto bih smanjivao katastarsku vrijednost ako sam zakupnik parcele i plaćam samo zakupninu, a porez se naplaćuje samo vlasnicima zemljišta? Odgovor će biti u nastavku. U međuvremenu, analizirajmo smanjenje katastarske vrijednosti zakupljene zemljišne čestice; razmotrimo primjer IP Solnyshkina N.N.
IP Solnyshkina N.N. je zakupnik zemljišne čestice površine 16.382 m2. kategorija zemljišta: zemljište naselja, dopuštena uporaba: industrijska namjena općinskog dobra. Zakup po kojem plaća najamninu sadrži odredbe o osnovici za izračun najamnine.
To uključuje:
- Teritorijalna gospodarska zona;
- Osnovna stopa godišnje zakupnine za 1 m2;
- Prosječni smanjeni koeficijent vrijednosti urbanog razvoja;
- Koeficijent aktivnosti;
- Stopa godišnje najamnine za 1 m2. (moj favorit).
Stopa, a ne osnovica, određuje obračun najamnine za 1 m2, koji može revidirati vlasnik - općina. U pravilu, u ugovorima o zakupu zemljišne čestice od strane vlasnika (uprave) koju predstavlja Odjel za imovinsko-zemljne odnose, nužno postoji koncept jednostrane promjene najamnine.
Pravi primjer iz prakse: točka 3.3. ugovori o zakupu - Najmodavac može jednostrano revidirati iznos godišnje zakupnine u vezi s odlukama državnih tijela Ruske Federacije i (na primjer) Lipetsk regije, Lipetsk Gradske dume koja središnje uspostavlja zone procjene, koeficijente indeksacije za stope poreza na zemljište, osnovne stope zakupnine iz pisane obavijesti zakupcu.
Korak 2 - usporedite tržišnu i katastarsku vrijednost
Za usporedbu tržišne vrijednosti naše čestice i katastarske vrijednosti navedene u izvodu, naručite od neovisne procjeniteljske kuće izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti zemljišne čestice na dan naveden u izvodu iz USRN-a (za na primjer, 01.01.2018.).
Za izračun tržišne vrijednosti, procjenitelji koriste određeni pokazatelj katastarske vrijednosti zemljišne čestice. Pokazatelj ovisi o kategoriji, namjeni, općim karakteristikama područja, položaju i infrastrukturi (udaljenost od centra, dostupnost prijevoza i sl.). Opće karakteristike lokaliteta su sažete, unesene u formule i prikazane kao katastarska vrijednost.
Formule su različite. Za katastarsku procjenu mjesta s teretom koristi se formula s faktorom smanjenja, budući da se od njih umanjuje korist. Specifični pokazatelj koristi se za formiranje novih hortikulturnih ili ljetnih kućica. Katastarska vrijednost takvih čestica utvrđuje se množenjem prosječne vrijednosti specifičnog indeksa za vrtno društvo s površinom zemljišne čestice.
Smanjenje procijenjene vrijednosti zemljišne čestice moguće je ako:
- Zabilježena je činjenica kvarenja plodnog sloja;
- U masivu se nalazi klanac, litica ili močvara;
- itd.
Kada je IP Solnyshkina primila prijavu, jako ju je iznenadio, jer. u izvješću je tržišna vrijednost zemljišne čestice bila 14 milijuna rubalja, dok je katastarska vrijednost bila 38 milijuna rubalja. Očito je da su sva plaćanja najamnine koja je IP platila bila precijenjena.
- Podnesite zahtjev vlasniku zemljišne čestice za reviziju katastarske vrijednosti (dugo i neučinkovito);
- Idite na sud (naša opcija)
Korak 3 - razumjeti zakon
Počnimo sa sljedećim:
- Na temelju odredbe 7. dijela 1. članka 1. Zemljišnog zakona Ruske Federacije, svako korištenje zemljišta vrši se uz naknadu, osim u slučajevima utvrđenim saveznim zakonima i zakonima konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. .
- U skladu sa stavcima 1., 5. članka 65., stavkom 2. članka 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, oblici plaćanja za korištenje zemljišta su porez na zemljište (prije uvođenja poreza na nekretnine) i najam, za svrhe utvrđivanja koje se katastarska vrijednost zemljišne čestice utvrđuje provođenjem državne katastarske procjene zemljišta.
- U skladu s odredbama članka 66. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, u slučajevima kada se utvrđuje tržišna vrijednost zemljišne čestice, katastarska vrijednost ove zemljišne čestice utvrđuje se jednakom njezinoj tržišnoj vrijednosti (članak 3.).
- Na temelju članka 3. Zakona o procjeniteljskim poslovima, pod tržišnom vrijednošću predmeta procjene podrazumijeva se najvjerojatnija cijena po kojoj se taj predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada stranke u transakciji postupe. razumno, posjedovanje svih potrebnih informacija, a vrijednost transakcijske cijene ne odražava nikakve hitne slučajeve.
- Prema članku 24.18 Federalnog zakona br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, fizička i pravna lica mogu osporiti rezultate utvrđivanja katastarske vrijednosti na sudu tako što će ih pregledati na temeljem utvrđivanja njezine tržišne vrijednosti u odnosu na nekretninu na dan od kada je utvrđena njezina katastarska vrijednost, ako ti rezultati utječu na prava i obveze tih osoba. Rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice mogu se pobijati na sudu podnošenjem zahtjeva za reviziju katastarske vrijednosti. Osnova za podnošenje navedenog zahtjeva može biti, između ostalog, utvrđivanje njegove tržišne vrijednosti u odnosu na nekretninu na dan kada je utvrđena njezina katastarska vrijednost.
Zaključci: Važeća zakonska regulativa predviđa utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice jednake tržišnoj vrijednosti, ako je takva utvrđena, a sama po sebi pouzdanost katastarske vrijednosti zemljišne čestice i zakonitost normativnog akta o njenoj odobrenje nisu predmet spora u ovom slučaju.
Korak 4 - Podnesite tužbu
Gdje podnijeti zahtjev (nadležnost)?
Napisat ćemo - Upravna tužba za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice jednake njezinoj tržišnoj vrijednosti. Odgovor koji nas zanima pronaći ćemo u ovom dokumentu: Uredba Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 30. lipnja 2015. N 28 „O nekim pitanjima koja se pojavljuju kada sudovi razmatraju slučajeve osporavanja rezultata utvrđivanja katastarske vrijednosti objekata nekretnina” (izm. 30. lipnja 2015.).
Sve je jasno, napisat ćemo tužbu Regionalnom sudu u Lipetsku, vodit ćemo se gore opisanim člancima, plus ćemo pogledati Zakon o upravnom postupku.
Tužba je napisana, državna pristojba u iznosu od 300 rubalja je plaćena, sada trebamo poslati svoj zahtjev tuženicima - to će biti vlada regije Lipetsk (FGUP Katastarska komora Rosreestra) - poslali su ga. Sad je stvar mala, šaljemo slučaj na sud. Uz pozitivan razvoj događaja, sud će prihvatiti naš zahtjev na razmatranje i imenovati vještačenje na temelju dobivenog izvješća neovisnih procjenitelja, koje će pokazati konačnu katastarsku vrijednost našeg zemljišta.
Rezultati
- U slučaju IP Solnyshkine, bilo je moguće smanjiti katastarsku vrijednost za 43% (bilo je 38 milijuna - postalo je 14).
- Sudska odluka u našem slučaju automatski je poslana svim osobama uključenim u predmet, a vlasnik će na temelju te odluke biti dužan preračunati najamninu u kontekstu umanjene katastarske vrijednosti.
- IP Solnyshkina - zadovoljna.
Kako smanjiti katastarsku vrijednost zemljišta u posjedu
Smanjenje katastarske vrijednosti vlastite čestice razmotrit ćemo na primjeru Meridin doo.
DOO "Meridin" je vlasnik zemljišne kategorije zemljišta: zemljište naselja, dopuštena uporaba: industrijska namjena površine 7.700 m2, doo se bavi prodajom medicinskih proizvoda + skladišne djelatnosti, tj. iznajmljuje skladišni prostor u skladištima.
Svake godine naše doo je dužno, kao vlasnik industrijskog zemljišta, platiti ogroman porez na zemljište. Kako se obračunava porez na zemljište, gore sam opisao. Dakle, Gennady Vasilyevich, osnivač Meridin LLC-a, razmišljao je o visokim troškovima i uputio svog odvjetnika da smanji godišnje troškove.
Postupak
- Za početak, kao što je gore opisano, mi (predstavnici Meridin LLC-a) odlazimo u lokalni multifunkcionalni centar i naručimo izvadak iz USRN-a, koji će ukazati na katastarsku vrijednost naše stranice. Dobivši izvod, saznajemo da je katastarska vrijednost naše stranice 18.000.000 rubalja, datum utvrđivanja katastarske vrijednosti je 20.10.2016., datum unosa podataka o katastarskoj vrijednosti u državni katastar nekretnina je 10/ 24/2016.
- Nadalje, mi, kao i naš poslovni partner IP Solnyshkina, naručujemo izvješće o tržišnoj vrijednosti zemljišta. I što vidimo, tržišna vrijednost naše stranice je 7 milijuna rubalja (ovako), a porez plaćamo od 18 milijuna rubalja.
- Pregledavši zakonodavstvo i konzultirajući se s IP Solnyshkinom, odvjetnik Meridin LLC-a shvaća da se postupak osporavanja katastarske vrijednosti zemljišne čestice za LLC-u razlikuje od postupka osporavanja IP-a (tj. za fizičke osobe). Razlike su u tome što za LLC preduzeće prvo morate kontaktirati komisiju za razmatranje katastarske vrijednosti Rosreestra. Obraćamo se komisiji, prilažemo svoje izvješće i, naravno, oni nam odgovaraju odbijanjem, pa naravno.
- Uzimamo odbijanje + izvješće + tužbu (opisano gore) + državnu pristojbu (2000 rubalja) + našu potvrdu i šaljemo sve ovo bogatstvo Regionalnom sudu. Redoslijed slučaja je malo drugačiji, ali je krajnji rezultat isti.
Rezultati
Kao rezultat naše žalbe sudu, uzimajući u obzir forenzičko ispitivanje, katastarska vrijednost zemljišne čestice smanjena je sa 18 milijuna rubalja. do 7,7 milijuna rubalja To je skoro 2,5. puta!
Preslika sudske odluke o smanjenju katastarske vrijednosti zemljišne česticeKako drugačije možete smanjiti katastarsku vrijednost
- Smanjite površinu zemljišta;
- Promijenite kategoriju zemljišta.
Proučite zakone, branite svoja prava i pišite komentare - raspravljat ćemo.
Federalni zakon br. 334-FZ, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2019., omogućio je tvrtkama i pojedincima da smanje zatražiti plaćanje poreza osporavanjem katastarske vrijednosti svoje nekretnine. Štoviše, sada će vam revizija troška omogućiti povrat i ponovni izračun poreza na imovinu za nekoliko godina odjednom. Govorimo vam kako osporiti vrijednost nekretnine i kako će to utjecati na vašu poreznu obvezu.
Kolika je katastarska vrijednost stanovanja
Katastarska vrijednost stana je vrijednost nekretnine koja se utvrđuje državnom procjenom, prvenstveno radi obračuna poreza.
Katastarska vrijednost stambenog prostora ovisi o njegovoj površini, namjeni objekta, materijalu od kojeg je objekt izgrađen, godini izgradnje i puštanja u pogon, gospodarskoj situaciji u regiji i nekim drugim čimbenicima.
Rosreestr je odgovoran za procjenu i utvrđivanje katastarske vrijednosti. Konačne procjene zaposlenici Rosreestra unose u USRN - Jedinstveni državni registar nekretnina).
Svrhe obračuna katastarske vrijednosti:
obračun iznosa poreza na imovinu;
obračun iznosa poreza u slučaju kupoprodaje/najma/zamjene stambenog prostora;
upis prava nasljeđivanja na stanovanje;
utvrđivanje cijene prilikom zamjene ovog predmeta za istovrijedan;
sklapanje ugovora o darovanju nekretnine.
Zašto osporiti katastarsku vrijednost nekretnine
Popis regija u kojima se nekretnine organizacija i pojedinaca oporezuju po katastarskoj vrijednosti svake godine raste. U 2019. imovina organizacija oporezuje se po katastarskoj vrijednosti već u 74 regije, a imovina pojedinaca, uključujući pojedinačne poduzetnike, u 70 sastavnica Ruske Federacije.
Osporavanje prethodno odobrene katastarske vrijednosti može tvrtkama i pojedincima uštedjeti značajan novac – uostalom, što je manja vrijednost objekta, to su niži porezi koji se plaćaju. Štoviše, od 2019. godine sporna vrijednost se ne odnosi samo na buduća porezna razdoblja, već i na prethodna.
Revizijom katastarske vrijednosti smanjit će se sljedeći porezi:
- porez na imovinu poduzeća;
- porez na zemljište;
- porez na osobnu imovinu.
Kako osporiti katastarsku vrijednost
Postupak osporavanja katastarske vrijednosti nekretnine utvrđuje se sukladno čl. 22 Saveznog zakona od 3. srpnja 2016. br. 237-FZ "O državnoj katastarskoj procjeni". Katastarsku vrijednost mogu osporiti zainteresirane organizacije i pojedinci - na primjer, vlasnici poreznih obveznika ili zakupci/kupci nekretnina.
Zahtjev za osporavanje katastarske vrijednosti može se podnijeti ili posebnoj komisiji pod Rosreestrom ili izravno sudu. U takvim slučajevima nije predviđeno obvezno predraspravno rješavanje spora.
Možete se prijaviti komisiji putem odjela Rosreestr ili višenamjenskog centra (MFC). Također, prijava se može poslati poštom ili putem interneta, uključujući i putem portala javnih usluga.
Ako organizacija ili pojedinac odluči osporiti katastarsku vrijednost putem komisije, prije podnošenja zahtjeva bit će potrebno procijeniti tržišnu vrijednost spornog objekta. Uz prijavu je potrebno priložiti sljedeće dokumente:
Izvješće o procjeni tržišne vrijednosti na papirnatom i elektroničkom mediju.
Izvadak iz USRN-a o katastarskoj vrijednosti nekretnine koji sadrži podatke o pobijanim rezultatima utvrđivanja katastarske vrijednosti.
Kopija vlasničke isprave nekretnine.
Bez ovih dokumenata prijava se neće razmatrati.
Nakon zaprimanja cjelokupnog skupa dokumenata, komisija će u roku od tri radna dana Rosreestru poslati izvješće o procjeni tržišne vrijednosti. Sama prijava će se razmatrati najkasnije 30 dana od dana zaprimanja. Na temelju rezultata pregleda povjerenstvo će donijeti jednu od sljedećih odluka:
rješenje o utvrđivanju katastarske vrijednosti nekretnine u visini njezine tržišne vrijednosti;
odluka o odbijanju žalbe.
U drugom slučaju, podnositelj zahtjeva će imati pravo osporiti odluku povjerenstva na sudu.
Sudsko pobijanje katastarske vrijednosti
Spor s katastarskom vrijednošću možete podnijeti izravno sudu, zaobilazeći fazu žalbe komisiji. Postupak osporavanja katastarske vrijednosti na sudu reguliran je Poglavljem 25. Zakona o upravnom postupku Ruske Federacije.
Prilikom podnošenja tužbe morate platiti državnu pristojbu. Državna pristojba je:
300 rubalja - za pojedince (uključujući pojedinačne poduzetnike);
2000 rubalja - za organizacije.
Uz tužbu sud mora dostaviti:
izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina o spornoj katastarskoj vrijednosti objekta;
presliku vlasničke isprave na nekretnini (na primjer, presliku potvrde o vlasništvu).
Sudu se dostavljaju i dokumenti kojima se dokazuje nepouzdanost podataka o nekretnini korištenih za utvrđivanje njezine katastarske vrijednosti. Ta se činjenica može dokazati dokumentima koji određuju točnu površinu nekretnine, njezinu stvarnu lokaciju, namjenu i stopu nezgoda. Ovdje možete priložiti dokumente o skrivenim nedostacima nekretnine ili podatke o tome kada je posljednji remont.
Ako je podnositelj prije žalbe na katastarsku vrijednost utvrdio tržišnu vrijednost nekretnine, podnosi sudu i izvješće procjenitelja. Ako tržišna vrijednost objekta nije utvrđena, izvještaj nije potreban. Također nije potrebno dostaviti dokumente i materijale koji potvrđuju poštivanje pretkaznenog postupka za rješavanje spora.
Sud će izvršiti reviziju katastarske vrijednosti u sljedećim slučajevima:
ako podnositelj zahtjeva dokaže da su pri utvrđivanju vrijednosti predmeta doista korišteni lažni podaci;
ako podnositelj zahtjeva utvrdi tržišnu vrijednost nekretnine i tu činjenicu potvrdi urednim izvješćem procjenitelja.
Spor je dužan riješiti sud u roku od dva mjeseca od dana primitka tužbe. U složenim slučajevima, rok se može produljiti za još mjesec dana (članak 141. Zakona o upravnom postupku Ruske Federacije).
Kako će osporavanje katastarske vrijednosti utjecati na poreze?
Do 2019. godine za oporezivanje se primjenjivala nova (sporna) vrijednost nekretnine od početka poreznog razdoblja u kojem je podnesen prigovor. Za prethodne godine porezna osnovica nije revidirana. Sukladno tome, preplaćeni porezi nisu bili predmet ponovnog obračuna.
Pretpostavimo da je organizacija plaćala porez na imovinu po katastarskoj vrijednosti od 2015. godine. Zahtjev za osporavanje vrijednosti nekretnine podnijela je tek 2018. godine. Iste godine zahtjev je odobren. Organizacija bi do 2019. godine mogla obračunati porez po novoj vrijednosti od početka 2018. godine. Preplaćeni iznos za prethodne godine ostao je u proračunu.
Saveznim zakonom br. 334-FZ od 3. kolovoza 2018., koji je stupio na snagu 1. siječnja 2019., izmijenjen je ovaj postupak. Sada se sporni podatak o vrijednosti nekretnine primjenjuje od samog početka oporezivanja objekta po katastarskoj vrijednosti.
Primjerice, objekt se oporezuje po katastarskoj vrijednosti od 2015. godine. Zahtjev za osporavanje troška podnosi se i udovoljava 2019. godine. Prema novim pravilima, revidirani trošak se u porezne svrhe primjenjuje ne od 2019., već od 2015. godine. Sukladno tome, ako se kao rezultat izazova katastarska vrijednost smanjila, tada organizacija ima preplatu za prethodne godine.
Istodobno, porezi podliježu povratu ili prebijanju, od trenutka čijeg plaćanja nije prošlo više od tri godine (stav 7. članka 78.). Odnosno, svi porezi plaćeni za razdoblje 2015.-2018. podliježu ponovnom obračunu, ako još nisu prošle 3 godine od trenutka kada su plaćeni. Ako podnesete zahtjev za osporavanje troška u 2020., porezi plaćeni za 2015. više se neće vraćati niti uračunavati.
Prilikom stjecanja zemljišne parcele, njegov vlasnik slijedi različite ciljeve - poljodjelstvo, izgradnja stambene zgrade, poljoprivreda.
Zajedno s parcelom, vlasnik dobiva sva prava na nju (uz uredan upis i upis), može prodati nekretninu, zamijeniti je, iznajmiti i obavljati druge poslove i transakcije.
Od vlasništva stranice možete ostvariti značajnu dobit ako pravilno organizirate gospodarske aktivnosti. No, treba imati na umu da je i nekretnina obveza.
Potrebno je eksploatirati zemljište uzimajući u obzir njegovu kategoriju i VIR, voditi računa o sigurnosti za okoliš. Drugi uvjet za vlasnike zemljišta je pravovremeno i u cijelosti plaćanje poreza na zemljište. Jedan od čimbenika koji utječu na visinu poreza je vrijednost katastra. Utvrđuje se kada je zemljište upisano u bazu podataka državnog katastra.
PAŽNJA! Potrebno je osigurati da se svakih 5 godina preračuna trošak katastra.
Uz veliku površinu zemljišta, porez može biti značajan za vlasnika, pa se često postavlja pitanje kako smanjiti katastarsku vrijednost zemljišta? Da li je moguće sami smanjiti ili se to radi samo preko katastarske službe?
Kada se instalira
Smanjenje katastarske vrijednosti ne provodi se samovoljno, za takvu radnju mora postojati jedna od osnova utvrđenih zakonodavstvom iz područja upravljanja zemljištem i nekretninama. Kada se lokalitet unese u bazu Državnog katastra, dodjeljuje mu se poseban pojedinačni broj.
Zemljište je također u katastarskoj procjeni. S vremenom se katastarska cijena mijenja svakih pet godina. Procjena zemljišta tijekom registracije je obavezan korak, vrijednost imovine je uključena u razne izvatke, katastarsku putovnicu.
Podaci o cijenama služe za obračun obveznog poreza na zemljište. Visina plaćanja parcele pri prodaji ovisi o katastarskoj vrijednosti.. Od velike je važnosti koliko je ispravno proveden postupak procjene, kao i njegov rezultat u novčanom smislu.
Kako bi smanjili iznos poreza na zemljište, vlasnici nastoje, u okviru zakona, smanjiti vrijednost katastra. Je li moguće promijeniti cijenu ako prelazi tržišnu vrijednost nakon preračuna?
Znakovi precijenjenosti
Vlasnik ima pravo znati koliko katastarska cijena njegove nekretnine odgovara tržišnoj cijeni, je li prva bila precijenjena prilikom preračuna. Ako postoji povjerenje da je cijena previsoka i da može postati problem u izvršenju raznih transakcija zemljišta, on može osporiti ponovni izračun.
PAŽNJA! Trošak prema katastru ne može biti veći od tržišne vrijednosti, to se već smatra kršenjem zakonskih normi.
Ako je katastarska cijena previsoka, što da radim? Najprije morate saznati zašto je došlo do precjenjivanja. Osporavanje vrijednosti zemljišta temeljit će se na promjeni ovog razloga.
- Često je pogrešna procjena posljedica pogrešaka u evidenciji u vezi s vrstama dopuštene uporabe. U ovom slučaju, lako je ponovno izračunati trošak pomoću normativnog akta s pokazateljem troškova u odnosu na jedan ili drugi VIR.
- Možda su napravljene i druge pogreške u pripremi opisa mjesta, njegove kategorije i drugih karakteristika. Na zahtjev vlasnika, koji je otkrio nesklad između stvarnih karakteristika navedenih u evidenciji Državnog katastra, vrši se revizija cijena zemljišta.
Pogreške i netočnosti u karakteristikama, opisu vlastitog zemljišnog prostora mogu uočiti i vlasnik i djelatnik katastarske službe, općine ili druge ustanove koja se bavi zemljištem. U svakom slučaju potrebno je ispraviti netočnosti, prevrednovati po katastru i smanjiti napuhanu cijenu.
Pravo na žalbu
Postoji nekoliko kategorija osoba koje se mogu žaliti na cijenu zemljišta prema katastru. Ovaj:
- osobe s imovinskim pravima;
- oni koji posjeduju parcelu po pravu trajnog ili trajnog korištenja;
- osobe koje su nasljeđem dobile zemljište na trajno korištenje.
Pravna i fizička osoba mogu se žaliti na trošak ako spadaju u jednu od navedenih kategorija.
Ako se stranica koristi na temelju zajedničkog vlasništva, svi vlasnici moraju podnijeti zahtjev za preračun troška.
Treba imati na umu da obično zemljišne čestice pripadaju istoj zemljišnoj masi. A izračun troškova trebao bi biti isti za sve dodjele unutar ovog niza. Ova situacija vrijedi i za područja u SNT-u, turističkim naseljima.
Ako postoji podcjenjivanje cijene jedne dodjele, na primjer, u SNT-u, potrebno je preispitati procjenu ostatka. Iz tog razloga Državni katastar nekretnina ne prihvaća uvijek zahtjeve za preračun i sniženje cijene, jer to podrazumijeva veliki obim posla.
Zakonom je dopušteno osporavanje cijene katastra u provedbi sljedećih transakcija i transakcija zemljišta.
- Prilikom promjene vrste dopuštene uporabe.
- Kada promijenite kategoriju u opciju proračuna.
- U provedbi tereta na parceli.
- Također u slučaju otkrivanja oštećenja na parceli.
- Ako je površina smanjena.
Sve ove radnje utječu na cijenu zemljišta, dovode do njegovog smanjenja. Stoga vlasnici tih površina mogu tražiti smanjenje cijene svojih nekretnina.
Pravni razlozi za preračun
Zemljišno zakonodavstvo utvrdilo je popis osnova za revalorizaciju zemljišnih čestica.
- Preračun se vrši kada se otklone greške kako u samoj procjeni vrijednosti nekretnine tako iu drugim podacima u katastarskoj bazi podataka na zahtjev vlasnika.
- Osnova je podnošenje dokumenata koji potvrđuju prisutnost pogrešaka.
- Razlog za revalorizaciju bit će dokazi stručnjaka.
Također, sudska praksa poznaje slučajeve smanjenja vrijednosti zemljišta sudskom odlukom. Ti su razlozi s pravnog stajališta zakoni. Ako želite osporiti cijenu, trebate pregledati njihov popis kako biste bili sigurni da su vaše radnje zakonite.
Smanjite se
Vlasnik zemljišta može saznati njegovu katastarsku vrijednost nakon što se završe svi poslovi na upisu parcele u Državni katastar. Da biste dobili informacije koje vas zanimaju, potrebno je nakon upisa otići na službenu stranicu katastra.
Moguće je da cijena koju su postavili katastarski stručnjaci ne utrostruči vlasnika parcele, smatra je previsokom. U ovom slučaju, njegov prvi korak u postupku revalorizacije je podnošenje zahtjeva teritorijalnom uredu katastarske službe. Uz prijavu se dostavlja i mapa dokumenata:
- Putovnica građanina.
- Pravni dokument.
- Katastarska putovnica za područje od interesa.
Također biste trebali dobiti izvadak, koji će naznačiti trošak iz državnog katastra. Vlasnik se također obraća neovisnim stručnjacima za procjenu, oni će ponovno procijeniti mjesto.
Ako je razlika između katastarske vrijednosti i one koju pretpostavlja vlasnik prevelika, potrebno je imati pri ruci mišljenje više neovisnih stručnjaka.
Najčešće odluku o smanjenju vrijednosti dodjele prema katastru donosi posebna komisija Rosreestra. Ispituje dokumente koje je podnositelj zahtjeva dostavio, uključujući stručna mišljenja.
Budući da se cijena zemljišta često mijenja, svakih 5 godina, trebate kontrolirati procjenu kontaktiranjem web stranice Rosreestra za informacije. U tom slučaju neće biti problema s troškom kada započne registracija transakcije za web mjesto.
Izjava
Utvrđen je standardni obrazac zahtjeva za preračun cijene koji podnositelj samo treba točno i točno ispuniti. Zahtjev se šalje komisiji iz Rosreestra, ona odlučuje o pitanju mogućnosti ponovne procjene.
Svaka regija može imati svoje karakteristike prijavnog obrasca, to se mora uzeti u obzir prilikom ispunjavanja uzorka.
Aplikacija sadrži podatke vlasnika, kontakte za komunikaciju s njim. Ovo su dodatni podaci, a u glavnom dijelu trebate navesti razlog žalbe (preračunavanje troška, njegovo smanjenje) i osnovu za unošenje izmjena.
Ukoliko nema problema, prijava povjerenstvu će se razmatrati u roku od 7 dana, nakon čega podnositelj zahtjeva mora dobiti pozitivnu ili negativnu odluku o obradi prijave. Ako je odluka pozitivna, počinje razmatranje pitanja, za to se daje 1 mjesec. Nakon isteka u roku od tri dana, vlasnik mora dobiti rješenje o smanjenju vrijednosti.
Moguće je da zahtjev za osporavanje cijene neće biti prihvaćen za rad. U ovom slučaju, u roku od 10 dana, podnositelj zahtjeva ima puno pravo podnijeti zahtjev sudu radi obrane svojih interesa. Možete smanjiti trošak, ili barem pokušati to učiniti, putem arbitražnog suda.
Upravni sud
Ako trošak koji je utvrdio državni katastar ne odgovara vlasniku, a komisija Rosreestra odbila je ponovno procijeniti, on može sastaviti tužbu upravnom sudu. U ovom slučaju predsjednik povjerenstva je tuženik, a podnositelj, vlasnik parcele, tuženik.
Što je uključeno u zahtjev? Podaci da postoje greške u katastarskoj procjeni su najvažnije karakteristike nekretnine.
PAŽNJA! Tužitelj je dužan argumentirati svoj stav, pokazati rad procjenitelja i dokazati svoju žalbu komisiji Rosreestra izjavom.
Svrhe prijave upravnom sudu mogu biti sljedeće:
- dokazati nezakonito precjenjivanje cijene stranice;
- popraviti greške u računima;
- razmotriti ocjenu neovisnog povjerenstva stručnjaka.
Troškovi
Morate biti spremni na činjenicu da će proces ponovnog izračuna precijenjene vrijednosti dodjele zemljišta za sobom povlačiti financijske troškove. Bit će potrebno platiti rad neovisnih procjenitelja (do 150.000 rubalja), državnu pristojbu (za podnošenje zahtjeva sudu ili za izdavanje izvatka, za ispravke u evidenciji katastarske baze podataka).
Za obračun poreza na imovinu građana koristi se takva vrijednost koja se zove katastarska vrijednost. Ponekad je, prema riječima vlasnika, ta vrijednost previsoka, ponekad čak i premašuje tržišnu vrijednost. Ako je stvarno nerazumno visoka, čovjek bi trebao znati zakonski smanjiti katastarsku vrijednost nekretnine. U članku ćemo razmotriti kako provesti ovaj postupak u fazama, kao i što je za to potrebno.
Zakonodavni okvir
Svaka pravno značajna radnja temelji se na regulatornim pravnim aktima koji su na snazi u državi. Stoga je, kako bi se smanjila vrijednost katastarske procjene, važno znati kojim se zakonima to pitanje regulira. To uključuje:
- Savezni zakon br. 237 od 3. srpnja 2016. kojim se utvrđuje postupak i načela za provođenje procjene;
- Savezni zakon br. 221 od 24. srpnja 2007., objašnjava moguće greške i netočnosti koje mogu utjecati na vrijednost katastarske vrijednosti;
- Federalni zakon br. 135 od 29. srpnja 1998. godine, kojim se utvrđuje postupak proizvodnje ocjenjivačkog rada u Ruskoj Federaciji.
Ništa manje važno je i Rješenje Vrhovnog suda broj 28 od 30. 6. 2015. godine, u kojem se razmatraju pojedinačni slučajevi koji su nastali u parnicama u vezi s revizijom katastarske vrijednosti nekretnina.
U skladu sa Federalnim zakonom "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", rezultati utvrđivanja katastarske vrijednosti mogu se osporiti na sudu ili kontaktiranjem komisije za razmatranje takvih sukoba. Dopušteno je podnijeti zahtjev za reviziju cijene onima čiji su legitimni interesi, prava i obveze zahvaćeni, i to:
- pojedinci;
- organizacije;
- državnim tijelima ili LSU, ako je imovina u njihovom vlasništvu.
Korak po korak upute za smanjenje katastarske vrijednosti
Na temelju zahtjeva navedenih zakonskih akata moguće je odrediti tijek postupanja ukoliko vlasnik stana ili kuće želi osporiti vrijednost katastarske vrijednosti. Uputa korak po korak u takvoj situaciji izgledala bi ovako:
- Odabir osnove za reviziju troška.
- Kontaktirajte profesionalnog procjenitelja.
- Prikupljanje svih potrebnih dokumenata.
- Podnošenje zahtjeva komisiji u Rosreestru (možete ga preskočiti).
- Žalba sudu (ako osoba nije zadovoljna rezultatima razmatranja zahtjeva od strane komisije, ili ako želi hitno riješiti predmet tijekom suđenja).
Korak 1. Potražite razloge
Najprije treba razjasniti je li katastarska cijena zaista bila nerazumno visoka. Obično se osoba za to općenito počinje zanimati nakon što se upozna s iznosom poreza na imovinu pojedinaca, budući da je njegova veličina izravno povezana s katastarskom vrijednošću. Navedene informacije sadržane su u USRN-u, stoga odatle trebate zatražiti izvadak. To možete učiniti na nekoliko načina:
- osobnom žalbom Rosreestru ili na službenoj web stranici ovog tijela;
- podnošenje zahtjeva putem MFC-a;
- slanje prijave putem portala državnih službi;
- slanje prijave poštom (preporučeno s potvrdom o primitku).
Preliminarnu katastarsku vrijednost možete provjeriti online besplatno. Za papirnati izvod morat ćete platiti državnu pristojbu u bilo kojoj banci ili prijenosom putem Internet bankarstva. Nakon što ga primite, potrebno je usporediti naznačenu cijenu i okvirni trošak sličnih stanova na tržištu nekretnina. Ako je katastarska vrijednost veća od tržišne za 30% ili više, to se smatra ozbiljnim razlogom za zahtjev za revalorizaciju.
Važno! Zahtjev za revalorizaciju nekretnine može se podnijeti najkasnije pet godina od dana promjene. Ovakav je redoslijed uspostavljen, budući da se nakon tog roka vrši planirana revizija cijene. Međutim, nova vrijednost dobiva priliku osporiti ako postoje dobri razlozi.
Korak 2. Kontaktiranje tvrtke za procjenu
U sljedećoj fazi trebat ćete kontaktirati specijaliziranu tvrtku, jer bez mišljenja stručnog procjenitelja neće biti moguće dokazati razliku između katastarske i tržišne vrijednosti. Stručnjak mora analizirati dostupnu dokumentaciju, te također savjetovati vlasnika o preporučljivosti osporavanja i vjerojatnosti pozitivnog ishoda.
Procjenitelj pruža usluge uz naknadu, stoga je potrebno računati na dodatne troškove, čiji iznos ovisi o regiji prebivališta. U prosjeku jesu od 7000 do 10000 rubalja.
U situaciji kada stručnjak potvrdi da je katastarska vrijednost previsoka, potrebno je s njim sklopiti ugovor za izvođenje radova. U slučaju nepouzdanih cijena, morat ćete dobiti stručno mišljenje. Također to radi i procjenitelj, a cijena usluge može doseći 20 000 rubalja. Cijene su prilično visoke, ali ponekad pomaže uštedjeti na prijenosu poreza na imovinu u proračun.
Korak 3. Prikupljanje potrebnih dokumenata
Da biste započeli proces, morat ćete pripremiti određeni broj konkretnih radova. Među njima, glavni su:
- izvadak iz USRN-a, koji označava katastarsku cijenu stana ili kuće;
- presliku dokumenta koji potvrđuje vlasništvo nad nekretninom, koji mora biti ovjeren kod bilježnika;
- na papiru ili u elektroničkom obliku, izvješće o ocjeni koje je pripremila specijalizirana organizacija ili zaključak o nepouzdanosti podataka unesenih u Rosreestr;
- osobni dokument (češće - putovnica Ruske Federacije).
Također treba ispuniti prijavu određenog uzorka, u kojoj osoba traži smanjenje katastarske cijene nekretnine.
Bilješka! U nedostatku ikakvih dokumenata, prijava neće biti prihvaćena od strane ovlaštenih tijela. U nekim slučajevima može biti potrebna dodatna papirologija.
Nakon toga, možete se prijaviti ili posebno stvorenoj komisiji pod Rosreestrom ili izravno na sud. Pogledajmo značajke obje opcije.
Korak 4. Postupci u komisiji
Ove komisije su stvorene i djeluju u odjelima Rosreestra svakog subjekta Ruske Federacije. Prilikom prijave, vlasnik nekretnine dobiva obrazac za prijavu, gdje će morati navesti osobne podatke (ime, putovnicu), kao i kontakt podatke za komunikaciju. To može biti telefonski broj, adresa e-pošte. Također je važno ne zaboraviti navesti opravdane razloge revizije katastarske vrijednosti.
Ponekad se prijava ne prihvaća za razmatranje. To se može dogoditi iz sljedećih razloga:
- nedostatak ikakvih dokumenata;
- kršenje utvrđenih rokova za podnošenje na reviziju;
- jednakost katastarske i tržišne vrijednosti.
Povjerenstvo ima rok od mjesec dana za razmatranje prijave. Nakon sveobuhvatne analize dostavljenih dokumenata i činjenica, donosi obrazloženu odluku i o tome obavještava podnositelja zahtjeva. Osim toga, vlasnik ima pravo osobno prisustvovati sastanku.
Rezultat može biti pozitivan ili negativan. Istodobno, članovi povjerenstva u roku od 5 dana dužni su samostalno obavijestiti rezultate razmatranja prijave izravno Rosreestr. U slučaju da se vlasniku stambenog (ili nestambenog) prostora uskrati zadovoljenje zahtjeva, ima pravo podnijeti zahtjev sudu. Komisija ima rok od deset dana da ospori ovu odluku.
Korak 5: Parnica
Od siječnja 2017. godine građani i pravne osobe imaju pravo, zaobilazeći žalbu povjerenstvu, podnijeti zahtjev i pokušati odmah sudskim putem umanjiti katastarsku vrijednost. Često se ova metoda smatra skupljom, pa se ne pribjegava uvijek.
Da biste se obratili određenom pravosudnom tijelu, morat ćete sastaviti tužbu. Uručuje se na mjestu tuženika, odnosno Rosreestr. U tužbi se navodi glavna svrha postupka:
- osporiti konačnu odluku povjerenstva;
- utvrditi novu katastarsku vrijednost, uzimajući u obzir pronađene nepouzdane podatke.
Također je obavezno navesti ime tužitelja i tuženika, podatke o svim povrijeđenim pravima i oštećenim legitimnim interesima, popis dokumenata koji se prilažu predmetu. Prilikom podnošenja zahtjeva morat ćete državnu pristojbu prebaciti u proračun.
Obično se ročište održava jedan do dva mjeseca nakon što sud zaprimi zahtjev. Tijekom postupka tužitelj će morati dokazati da je katastarska vrijednost postavljena pogrešno ili neopravdano. Ako sudska odluka bude pozitivna, tada će se za obračun poreza od početka sljedeće godine primjenjivati nova procjena. Slijedom toga, u dužnosti porezne inspekcije bit će i ponovni obračun poreza na imovinu.
Smanjenje troškova ovisno o objektu
Smanjenje katastarske vrijednosti događa se ovisno o tome o kojoj se nekretnini radi: stanu, privatnoj kući ili nestambenom prostoru.
Ravan
Glavni razlog smanjenja u ovom slučaju je netočnost podataka upisanih u jedinstveni registar nekretnina. Pogreške se obično događaju u vrijeme analize informacija danih za evaluaciju. Među lažnim podacima su sljedeći:
- korištenje u procjeni netočnih čimbenika koji utječu na ishod;
- propust da se uzme u obzir hitno stanje stanovanja;
- netočne informacije na temelju kojih je izvršen izračun.
Za tvoju informaciju! Procjena uzima u obzir regionalne pravne akte. Neke regije do 2020. pri obračunu poreza na imovinu temelje se na inventarnoj, a ne na katastarskoj vrijednosti. Tada će ponovno ocjenjivanje biti definitivno odbijeno.
Privatna kuća
Pri izračunu katastarske vrijednosti samostojeće kuće potrebno je uzeti u obzir sljedeće čimbenike:
- Površina u četvornim metrima.
- Godina izgradnje zgrade.
- Materijali korišteni u izgradnji.
- Dostupnost komunikacija i pogodnosti.
Ovaj popis nije konačan, vrijede druge karakteristike. Međutim, često konačni rezultat nije pouzdan, budući da nije uzeta u obzir istrošenost kuće, kao ni njeno stvarno trenutno stanje.
Nestambeni prostori
Smanjenje troškova nestambenih prostora obično je od interesa za tvrtke i organizacije. Prema sudskoj praksi, u nekim slučajevima ispada smanjiti cijenu za 5 puta. Kao što je već spomenuto, do 2017. godine pravne osobe su morale pokrenuti postupak ponovne procjene prijavom posebnom povjerenstvu. Međutim, to više nije uvjet. Oni, kao i pojedinci, mogu se izravno obratiti sudu za pokretanje postupka. No, pomoć kompetentnog i kvalificiranog odvjetnika nikome neće naškoditi, pogotovo ako je slučaj previše kompliciran i kompliciran.
Sumirati
Dakle, kako bi se smanjila katastarska vrijednost, organizacija ili pojedinac prijavljuje se posebno formiranoj komisiji pod Rosreestrom ili pravosudnom tijelu. Da biste se prijavili, morat ćete platiti stručnjaka za provođenje neovisne procjene. Također se utvrđuje koliko je zakonito izračunata katastarska vrijednost. Zatim morate prikupiti sve dokumente i izravno napisati prijavu.
Ako se trošak revidira, njegovu novu vrijednost porezna uprava uzima u obzir od početka sljedeće godine. U skladu s tim, porez na imovinu se preračunava na temelju izmijenjenih podataka.
